人口负增长给房地产发展带来哪些影响？未来买房关注点是什么？

数据显示，最近楼市成交量增长最快的是改善型住房。其实我们在之前就强调过多次，随着未来二胎和三胎的开放，大户型必然是未来市场需求的主流产品。并且随着人们对居住品质的需求不断提高，房子的品质也会有较大提升。

也就是说未来只有那些大户型、高品质的住宅才会更受欢迎，比如小区内有会所，绿化要有水景，要有名贵的花草树木，物业服务要优质等等。人的需求都是不断提高的，这和大家见识面逐渐增大和收入逐渐增加以及随着科技发展，建筑成本逐渐降低有关。

根据中指数据显示，与2022年1-2月相比，2023年1-2月30个代表城市中有18个城市90平以下产品成交套数占比下降，17个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为13个。

从热点城市成交结构看，2023年1-2月，北京90平以下产品成交套数同比下降29.5%，90-200平产品同比提升13.1%;苏州90平以下产品成交套数同比下降25.6%，90-200平产品同比下降12.0%;佛山90平以下产品成交套数同比提升27.9%，90-200平产品同比提升7.6%。

虽然说二胎和三胎已经放开，但是人口负增长已经开始，根据国家统计局数据显示，2023年1月17日，国家统计局发布了人口数据，2022年人口净增长为负85万人，也就是死亡人数超过了出生人数85万。

早在2019年，中国社会科学院就预测，人口将在2030年进入负增长，之后，又调整为2027年。

如今，这个时间又提前了5年。

人口红利已经结束，过去房地产飞速发展和不断增加的人口有较大关系。那么现在人口进入负增长阶段，是否说明房地产发展天花板出现了呢?

个人认为房地产天花板已经出现，首先是城镇化率已经达到65%以上，未来进入城市的人口会大大减少，只有那些少数经济发达的城市依然能吸引年轻人进入。

这些城市的房地产或许还有发展空间，但是大多数人口不断减少的城市，情况就不容乐观了，人口减少，购房需求降低，房价大概率会进入一个不断下降的阶段。

同时，楼市也释放了两个信号，我们不得不注意：

1、更多的房子或没有价值

在中国，官方数据显示，当下我国人均住房面积已经超过41平米，而且未来很多家庭还会继承老一辈留下的房子。虽然“中国最不缺的就是房子”，但实际上存在着结构性差异，即各个地区和家庭之间拥有房产数量不同。

随着土地财政退出和引入房地产税等政策，那些拥有多余房产的家庭将把它们推向市场。这将导致那些位于地段不好、建筑老旧或者没有保值价值城镇中的房屋成为首当其冲的被放售对象。

2、房子在精不在多

这个逻辑很简单，如果你手里的房子很差，你一定跑输其他人，未来房子如果下跌，你跌得更快，如果房价涨，你更得置换，因为你换的优质资产涨的比你快，你置换成本无形中多几十万百来万。

当前这种楼市的盘整期，是非常适合换房，或者做资产优化配置的!!

马光远也发表过类似的观点，他说未来买房要按照3个20%，即20%的城市、20%的房子和20%的开发商。意思就是我们买房要优中选优，注重品质、地段、物业等，这样才能在未来的楼市中保值。

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