全球速递！“一个龙湖”协同共生 房地产穿越周期样本解读

中宏网北京3月21日电2022年，在饱受疫情防控和房企频频违约的不利因素叠加下，房企年度业绩同比腰斩已不是新闻；年度业绩逆势增长才是焦点。

3月17日，龙湖集团发布了各项业绩：2022年，龙湖集团实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比稳中有增。

(资料图片)

龙湖双增长的业绩，给各类正在应对波动周期的房企打了样。众多房企在对冲行业波动周期的招式上花样百出，其“第二曲线”不乏有养猪、造车、卖水等跨界业态；而龙湖却给出了自己的解题答案：围绕“一个龙湖”形成开发、运营、服务三大业务板块，实施协同共生战略。

“一个龙湖”效应初显

2022年，商品房销售持续下行。据国家统计局网站显示，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

据wind数据统计，截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成。43家预告亏损的企业中，预计最大亏损在100亿元及以上的企业有7家。净利润下滑成为房企2022年业绩主流。

2022年，房地产行业从2021年18万亿元的规模巨幅缩减的景象令众多房企措手不及。但就在此下行周期里，仍然涌现出了诸如龙湖、万科、滨江等民企，抵御住了市场寒流。万科坚守着严格的财务投资纪律；而龙湖则在“空间即服务”战略的指引下，从很早就开始拓展自己业务的宽度。从商业投资的天街，到长租公寓的冠寓，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，龙湖的开发、运营、服务三大业务板块相互助力与扶持，其“一个龙湖”协同效应逐渐显现。

三大板块对应多航道业务构成的“一个龙湖”生态体系，以多元化、高品质的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破时间与空间的界限，实现高效协同与相互促进的正向循环，令龙湖得以持续拓宽业务围栏，不断丰富业务生态，从而在满足人民群众美好生活的过程中发挥更大的价值。

截至目前，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿元。其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元；由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元；由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升了10个百分点，达到27%。龙湖经营性收入占比不到10%，却贡献了将近三分之一的利润。由此可见，随着运营业务和服务业务的不断壮大，龙湖集团构建起了更为健康的利润结构，也拉开了面向未来的阵势。

多年来，保持经营性不动产的投入是龙湖抵抗周期波动的秘诀。过去，龙湖集团曾定过一条投资铁律：每年10%的投资额度给到商业等持有型资产。现在，龙湖集团董事长兼CEO陈序平明确提出在未来5年，由运营与服务组成的经营性业务带来的利润占比要达到50%以上。

稳健的财务

在去年，房企债务违约在市场上形成了连锁性负面反馈，而龙湖仍能保持稳健的财务盘面殊为不易。在今年的业绩发布会上，龙湖集团首席财务官赵轶谈到了2023年的计划：在保持2080亿元债务量级不变的前提下，财务结构会持续优化，并加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，同时适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数。

“不借‘贵’的钱”和“严控债务规模”一直是龙湖的习惯。在过去，海外发债有认购踊跃、利率低、资金使用灵活等优点；而在去年短短的一年时间里，因受众多房企扎堆违约的影响，海外发债票面利率从过去平均3.5-3.8%的水平，骤升到了5.5-5.8%。同时，国内持续调低利率，使得国内外利率市场形成了巨大的剪刀差。

龙湖则在此时保持了一贯的审慎原则，在2022年相继提前偿还银团贷、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。

2022年，龙湖集团财务延续稳健、自律的基因，平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理状态，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%，现金短债比3.52；连续七年满足“三道红线”要求；其一系列指标均维持在行业内的较高水准。

财务策略和投资策略的成功制定是穿越周期的重要手段。好的财务策略是控制债务规模、确保收入能覆盖负债；好的投资策略是有计划的坚持自持型商业不动产的投资。

投资持有型物业被印证为对冲行业波动的有效策略，但从本质上来看，商业不动产有着很高的投资门槛，是否能洞悉租赁需求和消费需求，考验着企业运营团队的能力；同时，长期大量的资金沉淀，也是一项对企业战略定力的大考。

过去，很多企业同样在商业物业等持有型物业做了重投入；但到最后，这些持有型物业往往成为了企业发展的负担。截至2022年12月底，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座；龙湖长租公寓品牌“冠寓”累计开业房间数已达11.6万间，连续第二年实现盈利。

如今，面对波动周期，龙湖的坚持得到了回报。在这份业绩的背后，是关于长期主义者穿越周期的佐证，也暗含着龙湖于行业变化中的不变底色。（本文图源：龙湖集团）

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