可阶段性下调或取消首套房贷利率下限

首套住房贷款利率政策再次迎来调整。人民银行官网近日发布消息称，近日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

业内专家表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整。同时，有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制

(资料图)

根据人民银行官网1月5日发布的《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(下称《通知》)，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

《通知》称，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

与此同时，《通知》明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

事实上，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是对前期放宽首套房贷利率下限政策的延续和深化。2022年5月15日，人民银行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。

“与2022年9月的临时性政策相比，首套住房贷款利率政策动态调整机制核心在于‘动态调整’。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼分析称，首套房贷利率下限在一定条件可放宽或收紧——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

董希淼进一步指出，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%(4.9%*0.7)。

专家：有助于降低居民住房消费负担

在此之前的1月4日，2023年人民银行工作会议提出，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。

关于建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的意义，人民银行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

在董希淼看来，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“央行出台首套住房贷款利率政策动态调节机制，使得机构能更为灵活根据市场情况进行调整房贷利率，促进区域楼市需求恢复加快恢复。” 光大银行金融市场部分析师周茂华表示，此次央行调整政策，主要是近期房价、商品房销售等指标表现低迷，反映楼市需求复苏进度不够理想，央行根据房地产情况，调整政策，支持各地因城施策，用好政策空间，推动楼市平稳健康发展。随着国内经济复苏，稳楼市政策落地见效，楼市需求有望加快恢复。

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏分析称，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是将前期的阶段性政策进一步推进，有助于在坚持“房住不炒”总体思路下为各地做好房地产调控留下政策空间，“因城施策”做好本地政策设计实施。同时，在政策设计上根据实际情况阶段性实施降低首套住房贷款利率下限，政策标准清晰明确，进退较为灵活，也切实坚持了调控的精准性。这一政策的出台有助于金融机构更好支持居民刚性住房需求，推动房地产市场平稳持续发展。

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