当前观点：房地产市场如何告别寒冬?企稳关键在需求复苏

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房地产市场在2022年经历了深度调整的一年。这一年，无论是房地产开发投资，还是销售面积、销售额，以及房价等指标均出现了同比明显下降。不少购房者面临已购住房难以交付的窘境，更多消费者在市场下行时观望情绪浓厚。2023年的房地产市场会企稳回暖吗？房地产市场该如何告别寒冬？

2022年，伴随市场下行，从中央到地方，房地产调控政策密集出台，特别是临近年末的一两个月，多项金融政策持续发力，意在为市场注入源头活水，从供需两端助市场企稳。展望2023年，无论是供给端对企业和房地产开发项目的资金支持，还是各项促进住房消费的举措，只有最终转化成需求的复苏，也就是产生实际的销售量，市场才能真正打破沉寂，重回良性循环轨道。

房地产市场企稳回暖，我们应抱有信心。房地产始终是支柱产业，带动作用强，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。推动经济运行整体好转需要房地产市场企稳做支撑。房地产市场历经20余年的发展，在近一年半的时间里经历深度调整，正在从高负债、高杠杆、高周转向新发展模式过渡。我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。更为重要的是，在经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，2023年经济运行有望总体回升的大背景下，房地产行业也有望随着宏观经济回升走出低谷。我们需要房地产市场平稳健康发展，它也有进一步实现发展的空间和机会。

市场复苏，需要促进住房消费特别是支持住房改善消费的政策力度进一步加大。2022年，各地促进住房消费的政策力度加大。从购房补贴到买房送赠品，到降低首付和房贷利率，再到限购、限贷、限售等各项限制性政策的取消和优化以及相关税费优惠。促进住房消费的各项政策逐步落地见效，有望逐步增加消费者购房意愿。

尽管如此，促进住房消费仍有一定空间。业内人士呼吁，当前改善性需求逐年提升，这部分人群资金状况良好，贷款信誉优质，可以针对改善性需求出台降低首付和房贷利率等优惠政策将这部分需求更好释放。也有人呼吁将一些相对热点城市的限制性政策进一步优化和放松，同时降低热点城市改善性需求的首付和贷款利率。从目前看，热点城市特别是一线城市房地产调控政策的调整仍相对谨慎，需要更好兼顾促进住房消费和“房住不炒”。

对于供给端的支持有望传导至需求端，形成购房者对未来的乐观预期，从而实现需求复苏。回首2022年房地产市场，房地产开发项目和房企资金链紧张的现象不断增多。房企缺钱，房子就容易烂尾，商品房预售制之下，一旦买了房难交付，购房者自然不敢出手购房。确保已售商品住房按时保质交付一直是中央和各地房地产相关政策的重要着力点。只有保交楼，才可能让消费者恢复信心。从政策性银行的保交楼专项借款，到“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展，再到信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房地产市场融资，金融政策不断为房地产市场资金状况改善注入强劲动力。而供给端的一系列强有力的支持，在切实改善房企和房地产项目资金状况的同时，也让购房者对房地产市场的未来产生信心。预计在保交楼取得实质性进展之后，消费者对购房的观望情绪将得到改善，一段时间以来积压的需求也有望逐步释放，形成实际销售量。

很多人会问，2023年是购房的好时机吗？过去，房价飞涨，房地产市场中投机性需求旺盛，投机需求占比高。随着房地产市场逐步进入平稳发展轨道，“房子是用来住的，不是用来炒的”理念深入人心，人们购房也更加理性。未来，买房子的多是有真正居住需求，且对住房品质有更高要求的人。毋庸讳言，除了居住需求外，房价的变化趋势也是购房者选择购房时机的重要因素，“买涨不买跌”是购房者自然而然的心理。当前，不同城市间房地产市场的分化仍十分明显，即使是在同一座城市，市场的涨跌也会随着各种因素的变化而不断调整。房价飞涨的时代已经结束，经历深度调整后有望逐步企稳，进入平稳健康发展轨道。因此，购房者购房更多将考虑的还是个人需求和居住品质。

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