什么是带押过户？二手房带押过户有多大作用？

中国经济的复苏显然离不开楼市的贡献。在去年众多楼市利好政策中，“带押过户”政策无疑是各方关注的焦点，其盘活二手房市场、降低银行违约风险的积极作用更是有目共睹。

什么是“带押过户”?

所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

“带押过户”怎么操作?

按照目前各地的实践来看，大致分为三步。

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

本质作用与意义

用经营惨淡来形容去年的二手房交易市场丝毫不为过，就连一向交易火热的深圳楼市，其二手房市场交易量去年也出现同比46.68%的下滑。推行带押过户，盘活二手房交易市场可谓势在必行。

从本质上说，带押过户带来的最直接影响就是二手房挂牌量的激增。价格暂且不论，对于刚需和改善型群体来说，选择越多，成交的可能性就会越大。

再者，带押过户带给交易双方最大的好处就是降低了交易的成本和风险。以往抵押房产想要出售过户，需提前还清抵押贷款，然后再办理过户和新的抵押登记。整个过程周期长、风险高、交易成本多，不利于激发买家的购买欲望。

带押过户出台后，抵押房产交易更加便利，不但省钱省力省时，还可以规避交易过程中的各类风险，有效缩短成交周期。

从宏观角度看，带押过户政策的最大意义在于释放楼市的流动性，同时降低银行的违约风险，从而逐步恢复市场信心和预期。在微观层面，带押过户是在给刚需和改善型群体释放积极的刺激信号。这个阶段也是家庭重要资产重构的关键期，带押过户省的可不止是交易成本，更是楼市参与者和观望者的疑虑。

新一轮博弈

带押过户给楼市带来的积极作用毋庸置疑，不过从全局来看，其带来的突破仍然有限。毕竟国内楼市的僵局并非一日之寒，想要进一步降低交易风险，恢复市场信心，还有很长的路要走。各地推行带押过户，把抵押房产带入交易市场，可以说是开启了新一轮的楼市博弈，不过整体来说带押过户政策也只能算是权宜之计。

在新一轮的博弈中，各方关注的焦点一定会转向房产的价格，毕竟刺激楼市发展的政策工具几乎都被用完，最后拼的就是房产的价值和价格。想要套现的卖家此时放血让利或许还有机会，而不太着急购房的买家则可以继续观望一段时间。不过千万不要幻想国内房价会出现整体断崖式下跌，最多只能捡捡漏。

在带押过户的红利期逐渐消退后，2023年楼市调整政策中最值得期待的当属利率动态调整机制。从央行、银保监会年初发布的通知来看，国家支持地方灵活调整首套住房贷款利率，因城施策、破除交易障碍的决心十分坚定。不管下一步会有何种激励政策出台，国内楼市都会向趋稳的方向发展，不要指望国内房价会出现崩盘的情况。

“带押过户”模式向国内楼市传递的信号是房产的流动性将会得到进一步增强，银行的违约风险也会逐步下降。盘活二手房交易市场、降低抵押房产交易成本、扩大刚需及改善型群体的选择面都是“带押过户”政策带来的积极影响。

不过该政策存在一定的红利期，无法根本扭转国内楼市的市场信心和预期。下一步，各地如何实施首套住房贷款利率动态调整政策将成为各方关注的新焦点，其实际作用并不亚于直接降低房价。

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