从万通宣布 “去地产化”已经整整十年

从万通宣布 “去地产化”已经整整十年。

这期间，万通董事长多次变更，由冯仑，到王忆会，到江弘毅，再到王忆会。而公司营收从2011年的48.18亿元滑落至2020年的13.62亿元，缩水超七成。

据万通发展(SH:600246) 2020年业绩报告，期内公司实现营业收入13.62亿元，较上年增长23.55%;净利润7574.26万元，同比下降87.73%。归属于母公司所有者的净利润5086万元，同比减少91.59%。

营业收入虽然有增加，但净利润和归母净利润两个核心指标均出现大幅下滑，万通发展正处于增收不增利的窘境。

增收不增利

万通在更名后，公司名字中的“地产”二字虽已不见踪影，但从2020年业务的营收情况可以看出，地产业务依然是万通发展的核心支柱。

公司的营业收入主要由四个部分组成，分别是房地产销售，房屋租赁和资产管理以及其他业务。其中，房屋租赁业务为万通自持存量物业的经营和管理，而资产管理业务主要包括房地产金融板块及产业生态孵化基金板块。

从各项业务的营收数额来看，房地产销售依然占据着万通发展营收的大头。报告期内，万通房地产销售业务实现营收10.56亿元，较2019年增长70.4%，占总营收的77.51%。

根据年报披露，2020年万通房地产项目合同销售面积5.19万平方米，合同销售金额10.43亿元。销售的项目主要是天津万通新新逸墅住宅产品、杭州万通中心写字楼产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品等项目。

赖于房地产销售业务营收的增长，2020年万通发展的总营收较去年同期增长23.55%。

但其他两项业务的营收却拖了后腿。其中，资产管理业务的营收下滑最为突出，2020年，万通发展资产管理业务营收4449.83万元，同比下降79.88%。房屋租赁营收则是较同期减少了2.41%至2.49亿元。

同时，万通的营业成本也有所增长。2020年，万通营业成本为7.24亿元，较去年同期增长35.92%，增速超过了营业收入。若从产品分类来看，商业地产的营业成本增速最为显著。报告期内，商业地产的营业成本约为3亿元，同比增长98.28%，毛利率较去年同期较少10.57个百分点至34.38%。

成本支出的增长以及房屋租赁和资产管理收入的下滑是公司利润减少的重要原因之一。而对于挑起大梁的地产销售业务，万通则表示，为坚定公司战略转型，2020年公司未做增量房地产开发业务。

截止2020年底，万通合同负债3.3亿元，同比下滑17.5%。其中，主要预收的楼款包括天津万通金府国际、怀柔万通新新家园等，所涉项目竣工时间集中在2013-2017年间，全部为现房销售。

少数股东“剪刀差”

2020年，万通发展归母净利润5086万元，同比减少91.59%，缩水超9成。与此同时，少数股东分得利润2487.53万元，较2019年同期增长了101.26%。

而值得注意的是，少数股东的权益与利润并不匹配。2020年，万通发展少数股东的权益为4.7亿元，较2019年同期减少了3.91%。权益减少，利润却翻了一倍，二者出现明显背离。

截止2020年底，少数股东权益占比4.05%，损益占比32.84%，“剪刀差”约为29个百分点。

表内，万通的利润被少数股东瓜分，表外，则被联营、合营公司拖累。

2020年，公司的投资收益为-1143.25万元，同比下降了100.91%。其中，对联营和合营企业的投资收益为-830.9万元，同比下降702.89%。

在合营企业的投资中，亏损最大的公司为香河万通。报告期内，万通发展所占亏损约818.35万元。根据年报披露，香河万通原本由万通发展100%持股，2019年3月28日，公司将香河万通70%的股权转让给北京茂新，之后北京茂新又将该标的股权挪腾到了牡丹江世茂新城。

据了解，北京茂新和牡丹江世茂新城均为世茂集团(HK:00813)旗下公司。

根据当时公告，香河万通被转让时已处于亏损状态，万通发展有意将这个“烫手的山芋”出表。然而，该公司因持续亏损依然侵蚀着上市公司的利润，期内联营、合营公司亏损总额830万元，单单在香河万通上的亏损就超过818万。

投资难赚

万通的投资之路并不顺利。近十年以来，在联营、合营的股权投资“九亏一盈”，仅在2019年盈利137.8万元，其余九年全在亏损状态。

在金融投资领域，其投资成果也难言满意。期内，万通的交易性金融资产投资达到3366万元，同比增长236.6%，对应的投资收益约170万元;非流动金融资产达3.3亿元，包括权益投资、私募投资基金等，同比增长153.8%，对应的投资收益约255.6万元。

简单计算后，两项金融资产合计约3.6亿元，投资收益425.6万元，公允值变动收益2737.4万元，累计收益3163万元，收益率约8.8%。不过，公允值变动收益可看作是仍未“落袋”的浮盈，真正的收益率要大打折扣。(杨宏彬)

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