世界即时：上市房企再融资重启 “第三支箭”影响全解读

中宏网北京11月29日电封闭了12年之久的上市房企再融资大门终于打开。

11月28日证监会官网消息称，为就资本市场支持房地产市场平稳健康发展，中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

具体来看，这5项措施分别为：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市；恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

(资料图)

此前，A股市场将房地产拒之门外已成为行业共识，房企IPO早在2007年就已被叫停。而在2018年10月证监会出台的《A股上市公司再融资审核知识问答文件》中，明确对涉房企业再融资作出限制，主营业务为房地产的上市公司，或主营业务虽不属于房地产但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，暂不推进审核；彻底关闭了房企在二级市场上寻求资本运作的可能。

此次证监会政策的发布，可以说解决了4年来地产上市公司对股价无诉求、无法进行资本运作的核心矛盾。

11月29日，数只地产股开盘一字涨停，房地产板块迎来久违的涨停潮。截至午间收盘，金科股份、天房发展、渝开发、华侨城、中交地产、金融街等24只地产股涨停。港股方面，富力地产、龙光集团、时代中国、远洋集团领涨，涨幅均超过10%。在中宏数城重点监测的100家上市房企中，有83家上市房企午间收盘涨幅超过5%。

而在热潮背后，对于上市房企再融资的资金用途，证监会方面也作了些许限制：并购重组配套融资可以用作存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等；再融资可以用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

天风证券地产分析师刘康表示，此次政策放开核心目的还是在于缓解房企资金压力，再融资资金不能用于拍地和开发新楼盘，对房地产主业的供需端口难以有较大的帮助。

“短期来看国内房地产行业下行趋势依旧，放开再融资意在以最快时间解决当下部分房企现金流问题，而从中长期看，政策着重强调要推动REITs盘活房企存量资产，有利于构建多层次的未来房地产融资体系。”

那么最终体现到二级市场投资上，哪些房企会得到更多的受益，亦是本轮热潮中投资者关注的焦点。

太平洋证券分析师杨明鹏认为，目前房地产板块整体估值偏低，优质房企仍然是投资标的的最优选择；虽然再融资资金用途不得用于地产主业，但可以通过股权融资扩大净资产进一步做大物流、物业、商业和长租公寓等多元化业务规模；因此看好优质房企的估值修复。

除优质房企外，天平洋证券亦发布研报建议投资者关注三条投资线索：一是具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业；二是部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；三是港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房地产企业亦有望间接受益。

国宏元宇时代投资总裁杨昌龙指出，“此次政策允许符合条件的房地产企业实施重组上市，也同样为非上市房企在二级市场上打开了一扇窗。在2021年销售百强房企名单中，仍然有海伦堡、俊发集团、天鸿地产、鹏润控股等并未上市。这些房企在此前也曾向交易所递交IPO材料。而在此次政策支持下，非上市房企有望通过重组、借壳等方式在二级市场上涉足”。

附：五个方面关注此次政策引致的投资机会

一、并购重组支持政策或有利于优质房企扩表，强化竞争格局改善逻辑

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

解析：

1.“允许‘符合条件’的房地产企业实施重组上市”。理解“符合条件”或为较优质房企；一方面，并购方或实现强者恒强并获得上市地位；另一方面，或为部分偿债压力较大的房企提供退出路径。

2.“允许房企发行股份或支付现金购买涉房资产”。一方面，对于资产整合能力较强的全国型及部分区域型房企扩表无疑是利好；另一方面，背后控股集团拥有其他涉房类资产的上市公司或更易达成集团内部资产整合。“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”。此处应着重落脚于存量二字，或主要用于化解现金流压力及存量风险，可以偿还债务但不能拿地新开盘则表明初衷是让房企参与盘活存量。

3. 支持“同行业、上下游”整合意味着建筑等相关上下游行业均随本次房地产股权融资放开而受益，同时关注房地产产业链模式重构。

二、房企再融资功能从无到有，条件相对宽松

恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

解析：

1. 利好现金流偏紧且剩余价值偏足的房企，或可通过再融资募集资金推动存量项目“保交楼”，而后通过较优货值“重返市场”。

2. 利好当前具备保障房建设能力的房企，或可通过再融资募集资金加快加大业务开展，如招商蛇口、万科A等。

3. 利好涉房但不以房地产为主业的企业在A股市场融资，该项或是在“10月21日允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资”基础上对其他涉房企业再融资的进一步放开，对其他拥有少量房地产业务的公司或构成利好。

三、与A股一致，H股再融资功能恢复，其与红筹股之间估值差或逐步修复

调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

解析：

港股房企根据注册地不同可细分为红筹股和H股。红筹股注册地位于境外，为当前房企主流的发行架构；H股注册地位于境内，该类的上市房企并不多，如万科企业、富力地产、北京北辰实业股份等。H股再融资功能修复，或将缩小因融资渠道受限而存在于H股和红筹股之间的估值差。

四、明确房企REITs发行人地位，运营能力或于估值兑现

进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

解析：

“保租房板块”及“常态化发行”提法是重点，有利于具备相关运营能力的房企盘活存量资产，提高周转。住建部提出“40个重点城市将在‘十四五’期间建设筹集保障性租赁住房650万套（间），其中，2021年、2022年计划共建设筹集330万套（间），完成‘十四五’目标的一半”，即近两年为保租房发展的关键期。当前已上市的保租房类REITs共三单，即深圳安居REIT、厦门安居REIT、京保REIT（华润有巢REIT已过会并询价）。“保租房板块”内的产品数量仍相对较少，后续该类REITs成功上市或有更多期待，有利于具备相关运营能力的房企。现有公募REITs的原始权益人中大多数仍为非开发企业，仅有招商蛇口和华润置地等少数涉及房地产开发业务的企业成功过会，在“常态化发行”的背景下推测可能有更多涉及开发业务且具有租赁住房资产的企业可以通过发行保障性租赁住房公募REITs盘活存量资产。

五、不动产私募投资试点或倒逼主动股权投资能力提升，有助于打通“募投管退”资管循环

积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

解析：

1. 开展不动产私募投资基金试点或拓宽不动产项目的股权融资渠道，引导过去的被动债权性投资主动股权化，一定程度对冲短期市场化债券投资意愿下滑带来的缩表压力。

2. 开展不动产私募投资基金试点和鼓励REITs发行和扩募或共同打通不动产资管“募投管退”循环，使得具备出色运营能力的企业可以借助股权资金，尤其是长久期资金发展持有型物业，并赚取管理费以及业绩报酬收益。（王新程）

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