房贷没还完就能卖房，“带押过户”将全面推广

二手房交易流程与成本，迎来重大变动。

(资料图)

在传统的交易观念里，“一手交钱，一手交货”是再正常不过的。但涉及到二手房的买卖，却往往存在着卖方尚未还清购房贷款的问题。除了通过第三方“赎楼”，是否能有一种更加高效、安全且低成本的方式？

在已有多地积极探索开展不动产“带押过户”服务的基础上，两部门发文明确全面推进“带押过户”，这一模式也将得到更大范围和更大程度的推广。

新政发布，助力“小阳春”

“金三银四”被认为是楼市交易的传统旺季之一。据诸葛数据研究中心监测数据，2023年3月，一线城市市场均价延续上涨行情，二线和三四线城市市场均价下滑。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，展望后市，二季度市场热度如何还需要看后续是否有实质性的利好政策加持，仅靠此前积压的需求难以支撑市场的长期回暖。

利好的消息很快传来。近日，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》)，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

这也意味着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。

根据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等省会城市和计划单列市。而且，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”。

《通知》发布后，北京也立刻跟进。据北京银保监局、北京市住房和城乡建设委等部门联合发布的通知，从3月31日起，居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，以降低居民住房交易成本。

兼容跨行贷款是北京落地“带押过户”政策的创新点。“从对购房者的覆盖面来说，北京的做法更吻合各类不同的购房和贷款需求。”易居研究院研究总监严跃进认为，各城市在“带押过户”的流程设计和基础设施建设方面陆续发力，这将有助于更好推行这一模式。

加速交易，利好买卖双方

“原业主房贷没还清就要出售的情况很多，尤其是在学区房置换等旺季时间，担保公司会接到大量的‘赎楼’业务。”房产中介李先生对中新财经记者表示。

据他介绍，“赎楼”也称“过桥”，主要有两点弊端：一是手续复杂，需要等解押后才能交易，少则要等一周多，也有半个甚至几个月也完成不了的；二是费用也高，解押的过程中要算日息，加上给担保公司“手续费”，顺利的话往往也需要3个点左右的利息。

“目前二手房市场整体的库存量还是很高的，‘带押过户’肯定是个可以节省时间和资金成本的利民措施。”李先生认为，接下来除了已有的房源能加速流通，相信挂牌量也会再增加。

身在浙江的高先生不久前刚刚完成了“带押过户”的手续。他对记者表示，自己本意是想提前还房贷，但是预约后发现要等很久，后来了解到“带押过户”的模式，便成功把自己未还完房贷的房子卖了出去。

高先生介绍，“带押过户”办理起来非常快，几个工作日就完成了过户，操作流程比较简单，当地住建局会有一个资金监管账户，进行资金的拨付，也比较安全，而且都是按照当下的新利率来计算，买房人也不吃亏。

“我觉得这对二手房买卖双方来说都是利好，交易简单了，可能有很多之前在犹豫的人决定交易，市场也可能跟着活跃起来。”他认为，相信随着更多支持政策的推进，模式会愈发完善。

认真核实，警惕潜在风险

“‘带押过户’的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，政策的进一步推进和扩围，对当前房地产市场或将产生积极带动。

当然，新的模式下也会产生新的风险。前述《通知》中也特意提到，地方在实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等3种“带押过户”模式，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。

“技术层面是比较简单的。通过预告登记和公正，可以提前锁定交易，防止‘一房二卖’，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等。另外，金融和不动产可以根据各自诉求制定完善交易流程。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《通知》中提出的三种模式，事实上就是结合不同诉求提出的三种可行的，能保护各方权益的途径。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也对此提出建议，对于购房人而言，在核实拟购买的房屋可以“带押过户”的基础上，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差；作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。（左宇坤）

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