随着新冠疫情的爆发，进一步加重了办公市场的下跌态势

值得注意是，2021年一季度，全国大宗逾80%的成交金额共来自于金融和房地产两个行业，其中金融业依然以42%占比第一;2020年金融企业集中收购总部大楼发展总部经济的趋势仍在延续，中泰证券，平安信托，百年人寿纷纷在一季度里完成了对优质办公物业的买入交易。

此外，房地产企业在大宗交易市场也较为活跃，黑石集团，远洋集团和佳兆业集团均通过股权收购的方式完成其对标的资产的交易。地产行业进入后开发时代，一线城市的核心土地资源日益稀缺，通过城市更新盘活存量资产，积累运作经验成为地产企业发展和转型的重要方向。

04 典型企业积极转型与布局

1. 招商蛇口

日前，沪深交易所联合发布首批公募REITs试点申报项目情况, 深交所接受申报的2个项目中，招商蛇口主导的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”亦在其列，项目底层资产为招商蛇口持有的产业园区，作为首单以园区项目作为底层资产的公募REITs引发市场关注。

据CAIC数据库统计，招商蛇口旗下的办公项目共48个，总建面超650万平，商业项目共24个，总建面超500万平，除包括总部深圳在内的北上广深一线城市重点配置外，在南京、杭州、成都、厦门等经济活力较强的新一线、二线城市均有布局。

据招商蛇口公告，此次公募REITs项目资产包主要为位于深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，总建面分别为4.17万平方米和5.36万平方米，均为办公业态。

与2019年12月在香港上市的REITs资产包相比，此次公募REITs的资产包缩水不少。

2019年成立的招商局商业房地产投资信托基金即招商REITs，持有包括位于招商网谷区域的四个写字楼和一个购物中心，总租赁面积达到25万平，总评估值为65.79亿元。

值得注意的是，无论公募REITs项目还是赴港上市的REITs项目均位于招商网谷核心区域，产业主要聚焦在移动互联网、电子商务、物联网三大领域，均为国家大战略发展的重点领域。招商蛇口此次选择将规模不大的优质园区项目纳入试点资产包，也显示了企业对于此次公募REITs的推行审慎的态度。

2. 凯德集团

凯德集团作为亚洲知名的大型房地产集团，侧重于商办领域地产运作，于1994年进入中国，随着集团不断调整战略及业务模式，目前已经形成集投资与运营为一体，采用“私募基金+REITS”双基金的模式进行轻资产扩张与基金化运作。目前中国已是集团核心市场之一，在全国40多座城市拥有/管理200多个项目，总开发规模约2300万㎡，管理的总资产约2700亿人民币。

2018年，凯德集团向印力出售了20个购物中心后将重点布局在国内一、二线城市的优质住宅及商办资产，此外还于2019年收购星桥腾飞，此举标志着凯德开始进军产业园、工业级物流等领域，同时成为亚洲最大的多元化房地产集团之一。

2021年3月22日，凯德集团宣布将与淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股共同实施集团业务重组计划，将加深凯德向轻资产、高效资本运作方向转型。一方面将凯德集团旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理(CLIM)，另一方面将集团的房地产开发业务私有化，并在该计划实施完成后，由凯腾控股所持有。其中凯德投资管理所管理的资产规模约为 1150亿新元，预计将成为亚洲最大的房地产投资管理公司。私有化业务通过参与更多项目开发或培育凯德投资管理及旗下基金中的项目，为其储备资产，在有效把握房地产开发周期的同时进一步支持凯德投资管理业务发展。

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