2021年前4个月房地产行业渐入佳境，“金三银四”行情如期而至

2021年1-4月，各梯队房企销售门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛为857亿元，较2019年同期增长65.1%，龙头房企保持规模优势。

TOP20和TOP50房企的销售操盘金额门槛较2019年同期分别同比提升超过40%，实现规模稳定增长。此外，TOP100房企销售操盘金额门槛增幅最高，同比增长103.3%至73.4亿元。

图：2021年1-4月TOP100房企销售操盘金额入榜门槛及变动(亿元)

数据来源：CRIC

超六成房企业绩好于去年月均

4月，百强房企中多数房企均实现了单月和累计业绩的同比增长，环比增长的企业数量占到近四成，融创、金地、绿城、华润表现突出。相较于2020年，超过六成企业4月单月的销售业绩好于去年月均水平，其中近四成业绩增幅在20%以上。

从不同梯队房企销售增速的对比来看，TOP30房企中有22家企业4月单月业绩高于去年平均水平，表现优于行业整体。TOP51-100梯队中实现正增长的房企数量占比近65%，其中10家企业业绩增幅高于50%。

图：2021年4月各梯队房企单月业绩相较2020年月均业绩增速的分布情况

数据来源：CRIC

注：该图统计的是2021年4月销售金额与2020年月均销售金额的比值

规模房企目标增长率趋于平稳

前4月，已有逾半数百强房企披露了2021年业绩目标。整体来看，规模房企业绩目标更趋谨慎、目标增长率较2020年降低。其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。与此同时，也有部分房企如招商、华润、龙湖、远洋等规模增长目标相对积极，目标增长率较去年有所提升。

“房住不炒”长效机制下，调控收紧仍是主旋律，叠加“三道红线”新规，在市场下行压力下行业整体规模增速放缓，企业控负债、降杠杆压力增加。预计随着房企投资和规模扩张动能的降低，未来规模房企增速放缓将成为常态。规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。

表：2021年部分行业典型房企业绩目标及目标增长率(亿元)

数据来源：CRIC

成渝汉成交创年内新高

4月，在连番政策打压下，全国房地产市场整体运行平稳，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比微降4%，同比仍增长16%。

具体而言，一线城市市场热度不减，成交环比下降17%，同比仍增长30%。各城市成交均高位回落，环比跌幅都在20%附近，但同比皆实现正增长，北京、上海和广州同比涨幅更是超50%，显示成交整体仍处高位。

25个二、三线城市市场分化加剧，成交环比下降2%，同比仍增长14%。六成以上二、三线城市成交环比转降，环比跌幅大都控制在20%以内，重庆、武汉、成都等成交持续放量，并创年内新高。7成以上二、三线城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增长，南京、宁波等市场热度不减，成交同比近乎翻倍增长。长春、天津市场难言乐观，成交同比仍处下降通道。郑州市场似有好转迹象，成交低位回升，但同比仍降30%。南宁市场下行压力加剧，成交同环比齐降，项目扎堆的远郊区域成交去化依旧艰难，打折降价已是市场常态。

各区域市场强、弱波动转化，长三角地区市场热度不减，上海、南京、杭州等成交高位回落，环比跌幅皆控制在20%以内，常州、无锡成交降至年内低位，同比滑向负增长区间，仅限于合肥、宁波成交稳步提升。粤港澳大湾区市场走稳，广州、深圳、佛山等成交环比转降，但同比均实现正增长。受限于供应低迷，东莞成交连续数月低位运行，同比已步入下降通道。中西部地区市场则明显升温，郑州、西安等成交低位回升，重庆、武汉和成都成交异常活跃，一举创年内新高，仅限于长沙成交走弱，环比微跌5%。

从目前市场表现来看，预计2021年全年，各区域、各城市市场将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。具体而言，那些主动控制供地节奏的城市，房地产市场或将持续高热，基于相较强劲的需求支撑，成交有望高位保持。那些供地显著过量的城市，房地产市场则难言乐观，市场观望情绪浓重，渠道分销、打折降价等仍是加快成交去化的助推剂。

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