物业管理行业实现价值重塑，并迎来上市潮

备注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及其他服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入。

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理

02 租售业务市场空间超过万亿，模式存差异

租售业务是提升上市物企增值服务收入的业务之一，市场空间超过万亿。据克而瑞物管统计，自2020年起，上市物企中就已有近5成企业布局租售业务。

值得注意的是，其中有部分企业把租售业务提升至集团层面，不仅仅只局限于物业层面，而是将其发展定位放在与物业平行的地位，如恒大房车宝、龙湖塘鹅等。

而在仍旧归属物业下属布局的租售业务的企业中，各家发展逻辑也存在较大差异。

表：企业租售业务发展站位及模式

数据来源：克而瑞物管整理

从物业层面来看，万科与碧桂园虽然都为自营模式，但万科更专注于自身资产服务，其中“朴邻”主要以万科物业房屋交易和租赁业务为主，提供房屋资产服务，包括万科物业旗下分布式公寓品牌。

碧桂园则依托物业，不囿于碧桂园名下的楼盘。公开资料显示，碧桂园租售服务中心在全国已开设近300家门店，共有安心置业服务人员1300余名。2017年至2020年，该服务年内收入从8280万元增长至1.76亿元，增长幅度维持在30%左右。

从集团层面来看，恒大平台模式，对标贝壳，上市为第一要务，龙湖则采用自营模式，独立培育，加大外拓。2021年1月26日，龙湖集团在原先的四大航道(地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务)之外，新增两条航道,分别是:C5租售航道，C6装饰装修航道。

03 资本加持已非首次，混战在所难免

2020年贝壳上市，在资本市场得到充分认可，房企、物企纷纷摩肩擦踵入局，安居客等平台性企业也紧随其后，4月9日，安居客正式向港交所递交上市申请。日前，58同城CEO姚劲波更在朋友圈隔空喊话，剑指贝壳“垄断”，其火药味十足，行业竞争正愈演愈烈。

事实上，资本加持已非首次，早在2015年互联网中介爱屋吉屋入局，其联合创始人邓薇在创业伊始喊出口号：“我们要用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”而爱屋吉屋当时“低成本+高效率”的模式在资本市场确实得到了极强的呼应，爱屋吉屋仅用一年零三个月就完成了五轮融资，在资本的刺激下，爱屋吉屋2015年房产交易额高达400亿人民币，成交超过2万套房子，这个数字链家走了十年，爱屋吉屋只用了一年，但最终爱屋吉屋依然倒在历史的车轮里。

我们认为，租售市场生存及发展的关键是“交易效率”，不管是房企、物企，还是传统中介，亦或是其他平台，都得围绕这个核心生存，其延伸出来就是“房(房源)、客(客户)、人(团队)”这三个核心要素。不管是任何身份进入这个市场，都是围绕这三个元素在进行争夺。而对于物企而言，租售业务的发展，最大的优势在房源和客户两方面，但如何突破企业自身的房源、客源限制，做到市场化房源、客源匹配，是物企重点关注方向之一，而在操作团队上面，传统物业从业人员已较难满足租售业务实操需求，企业该业务组织架构的搭建及人才的培养值得关注。

不管是对物企多经业务想象空间的吸引，还是房企不得不摆脱渠道的战略布局需要，租售业务已然成为房企、物企、平台企业的必争业务之一，随着这些企业不断加码，行业竞争将更加激烈。短期来看，2021年企业在租售动作将更加频繁，由于房屋租售标的金额大，佣金丰厚，可以预见2021年部分物企租售收入将大幅提升!

长期来看，多数企业各项能力的提升，生态的打通还需时间，竞争态势将可能维持较长一段时间，而在资本加持下，部分头部企业或可利用自身优势快速占领市场，市场一家独大格局将不复存在!(克而瑞物管)

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