【独家】千万级城市或有千亿级租房市场，应提高机构化占比超30%

近日，泽平宏观、自如研究院携手新华网发布《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）。

(资料图片仅供参考)

《蓝皮书》测算，在我国千万人口级城市中，住房租赁市场规模预估或破千亿，北京、上海、广州等一线城市，其市场规模更高，预估分别可能超过2800亿、3700亿、2500亿。随着人口向城市群、都市圈流入显著增强，新市民、青年人将带来更大的租房需求，但我国城镇套户比提升至1.1，不少闲置存量房，因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求存在结构性错配。

对此，著名经济学家任泽平认为，在存量房时代应进一步支持专业化、市场化长租机构发展，发挥专业长租机构的运营能力。同时，《蓝皮书》调查认为，应尽快提高机构化长租房占比在一线城市达30%以上，在全国整体占比达15%。

建设发展专业化长租机构是必由之路

《蓝皮书》指出，市场经济的发展经验多次证明，任何一个行业要建立一定的规模性经营能力，都要走机构化道路，住房租赁行业更是如此。

近年来，在“房住不炒”的主基调下，一系列对长租房市场的政策意见接续出台。2021年、2022年政府工作报告从“规范发展长租房市场”到“加快发展长租房市场”，提法的转变表明了长租行业发展已取得重要成效。

2022年底的中央经济工作会议，进一步明确指出，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。这意味着，发展必须依靠建设，建设也应当按照发展的方向有序推进，未来长租房行业将更成体系化、更加市场化，培育和壮大专业长租机构成为题中之义。

得益于政策支持，以及我国流动人口持续向一线、新一线大城市集聚的趋势，《蓝皮书》测算出我国千万人口级的住房租赁市场规模约在900亿-1400亿，北京、上海、广州等两千万人口城市中，其市场规模预估分别约2800亿、3700亿、2500亿。广阔的市场空间下，如何更好地满足租房需求，更好地进行市场管理，建设和发展专业化长租机构则是必由之路。

提高机构化长租房占比达30%

《蓝皮书》调查发现，自2020年以来，城市租住群体对于“品质居住”的关注度提升了34%。但目前我国城镇套户比提升至1.1，不少存量房因装修陈旧、设施老化、品质不足等问题，与青年人高品质居住需求形成错配。

对此，任泽平认为，存量房时代，尤其是个人业主的闲置房交由长租机构出租运营已是时代刚需。在探索长租房市场建设等政策指导下，应进一步鼓励市场化、专业化长租机构发展，对提升租赁住房供给质量，释放城市存量房的使用价值，解决供需结构性错配的意义重大。

实际上，近年来专业长租机构已受到社会广泛认可。在一线城市中，愿意选择“长租机构委托出租”的业主占比已达到53%，超65%的租客首先考虑“长租机构的房子”。但我国住房租赁市场中的机构化占比仍不足5%。《蓝皮书》分析认为，在千亿级住房租赁市场规模下，应提高机构化占比在一线城市达30%以上，在全国整体占比达15%以上。

在任泽平看来，发展专业长租机构，有利于把住房租赁市场“更好的管起来”。对租客来说，机构化长租房安全、环保、智能等“拎包入住”的特性，相当程度上便利了新市民、青年人能快速融入城市生活；对业主来说提升了房屋品质感、设计感，居住属性增强的同时，带来了房屋价值的提升。

清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵曾发表署名文章表示，在大城市应提高机构化长租房的市场比重，对塑造清朗市场环境，承接租房需求，提高供给水平，建立稳定的租赁各方关系，具有重要意义。相关部门对专业长租机构赋予更多自主权，才能发挥出机构化管理的更大效率。

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