三家上市房企宣布修正2021年业绩：净利润均由盈转亏

近期，部分上市房企宣布修正业绩，2021年度业绩预告均由盈转亏。

4月25日，中南建设（000961.SZ）公告称，公司2021年营业收入792.1亿元，同比增长0.8%。综合毛利率10.03%，下降7.26 个百分点。公司大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.6亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损33.8亿元。

值得注意的是，这份公告中宣布的净利润亏损33.8亿元与此前公司披露的2021年年度业绩预告中归属股东净利润7.08-21.23亿元存在重大偏差。2020年，该公司实现归属股东净利润为70.78亿元。

当时中南建设称，由于政策调控、市场调整和疫情等原因，该公司2021年第四季度加大了现房库存的去化，这些当期销售确认收入的资源降低了公司的盈利。同时，受行业风险扩散的影响，公司费用率增加，并预计将增加各项应收款项风险准备。

对于业绩偏差的原因，中南建设称，原因主要包括：第一，市场持续下行，公司在业绩预告时对风险未能完全预判，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和合同资产的减值计提不充分；第二，公司对部分合营、联营公司收入确认的不确定性准备不足，部分预计投资收益未能确认；第三，因疫情和市场调整的影响，部分竣工项目没能如期交付，不能确认收益；第四，对部分利息支出的资本化条件预计谨慎度不够，导致费用增加。

早些时候，荣盛发展（002146.SZ)也宣布大幅下调2021年业绩预告数据。

4月18日晚间，荣盛发展公告称，2021年公司营业收入预计在465亿元-520亿元，2021年归属于上市公司股东的净利润亏损在45亿元-60亿元，2020年同期盈利75.01亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损在43.31亿元-58.31亿元，2020年同期盈利约74.94亿元。

此前的1月28日，荣盛发展在2021年度业绩预告中称，预计报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润1亿元-1.5亿元；扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元-1.02亿元。

对于修正业绩的原因，荣盛发展解释，公司在2022年初进行业绩预告时，主要根据当时项目所在房地产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。

重仓北方市场的荣盛发展，曾和华夏幸福（600340.SH）被视为环京开发商的代表。

荣盛发展在公告中表示，2022年2月以来，国内新冠疫情出现进一步蔓延，多地新冠疫情的防控态势加重，尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响。出于谨慎性考虑，在与会计师事务所充分沟通后，重新评估预期销售价格情况及对存货的影响，对2021年末公司存货补充计提了存货跌价准备。

2021年，该公司累计实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；累计签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%。

闽系房企泰禾集团（000732.SZ）的2021年业绩预告修正公告也宣告了公司业绩大变脸。

4月22日晚间，泰禾集团发布2021年度业绩预告修正公告，预计2021年归属于上市公司股东的净利润为亏损35亿元-46亿元。

然而泰禾集团在1月28日发布的公告中表示，预估2021年归属于上市公司股东的净利润约1.01亿元-1.32亿元，扣除非经常性损益后的净利润约3.72亿元-4.83亿元。这一财务指标在2020年时还是净亏损49.99亿元。

对于业绩变动的原因，当时泰禾集团称，报告期内公司房地产项目可确认销售收入与2020年同期相比大幅增加；公司对各类费用和固定成本进行严格管控，在节约开支方面有所成效，期间费用大幅下降；部分合作项目盈利，公司确认了相应的投资收益；公司2020年同期计提了较多存货减值准备；另外，公司2021年度非经常性损益的金额主要是投资性房地产公允价值变动产生的收益，以及对处于执行阶段的法律诉讼案件计提损失后的净影响。

仅过了三个月，泰禾集团就宣布2021年的业绩由盈转为大幅亏损。

对于业绩的突然变脸，泰禾集团解释称，公司结合目前房地产行业市场形势和疫情持续的相关影响，对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了重新评估，公司补充计提了相关资产减值损失；公司依据最新债务重组进展重新评估了融资成本，财务费用列支金额高于业绩预告；公司依据业绩预告披露后的最新诉讼进展计提了相应的预计负债；公司预计的投资性房地产评估增值少于评估结果。

相较于此前的公告，泰禾集团在这一份公告中的资产减值损失增多，融资成本带来的财务费用增高，预计负债及投资性房产评估增值也出现变化。

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