布局新赛道，金地集团持有型物业租金收入稳增

尽管过去一年房地产行业经历深度调整，但金地集团的各项经营业绩指标均有不错的表现，资产和销售规模持续稳健增长，盈利维持相对稳定的水平，在手现金充裕，在地产主业之外，持有型物业租金收入表现稳健，新的业务增长点初显成效。

去年新增 111 宗土储

4 月 24 日晚间金地集团发布的 2021 年年报显示，去年全年金地实现签约金额 2867.1 亿元，同比增长 18.15%，实现签约面积 1377 万平方米，同比增长 15.25%，成为 2021 年为数不多完成年初销售目标的房企之一。

过去几年来，金地在投资方面一直坚持 " 东密西强 " 投资布局，聚焦高能级城市发展，严格控制三四线城市的下沉。以去年为例，金地累计投资 111 宗地块，新增总土地储备约 1636 万平方米，其中一二线城市的投资占比达 65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比则明显提升到 34%，更好地规避了市场下行期的投资风险。

截至去年底，金地预收账款（含合同负债）1128 亿元，同比增长 19.1%，为未来的业绩结算打下基础。

受市场下行和疫情等多种因素影响，2021 年地产行业的毛利率整体呈现出下滑趋势。国金证券对已发布年报的房企统计数据显示，其中有 14 家房企的毛利率低于 20%，平均毛利率为 18.74%，平均净利润率仅为 8.21%。

去年金地的盈利规模虽然有所波动，但盈利能力依然保持着行业较好的水平。实现归属于上市公司股东的净利润 94.09 亿元，同比下降了 9.5% 个百分点，但房地产结算毛利率为 19.65%，净利率为 9.5%，均高于行业平均值。受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高，金地的周转率也有了明显提升，去年净资产收益率（ROE）仍达 15.7%，处于行业领先地位。

截至去年底，金地总资产 4628 亿元，同比增长 15.23%，近五年复合增长率为 22%；其中归属母公司净资产 630 亿元，同比增长 9.57%，近五年复合增长率为 11%。

" 三道红线 " 连续 6 年绿档

自 2020 年融资监管新规出台，" 三道红线 " 就成了房企健康指数的 " 晴雨表 "。据悉，金地已连续 6 年 " 三道红线 " 保持绿档。

年报显示，去年金地资产负债率为 76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率低至 67.6%，净负债率仅为 55.2%，有息负债规模、净负债率等核心负债指标继续处于行业低位水平。债务结构方面，去年金地一年期以上的中长期负债占全部有息负债比重的 68.25%，短期债务占比为 31.7%；其中境内负债占比 92.3%，境外负债占比 7.7%，更加适配房地产行业的长开发周期。

现金方面，去年金地实现经营性现金净流入 94 亿元，持有货币资金余额 648 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到 1.4 倍，满足 " 三道红线 " 的监管要求。

扎实的财务基本盘面，让金地集团在资本市场上备受青睐。去年，金地通过开发贷、中期票据、超短期融资券及 ABS 等多种融资方式补充资金，持续优化现金流。其中，发行公司债券共计 49.95 亿元，发行中期票据共计 110 亿元。

截至去年底，金地的债务融资余额为 1256 亿元，债务融资加权平均成本下降至 4.56%，相比上一年降低了 18 个百分点，展现出金融机构和投资者对金地资信水平和经营能力的高度认可。

当前，金地的主体信用评级及各项融资产品评级均为 AAA 级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为 BB、Ba2。

持有型物业租金收入稳增

面对行业收益率逐渐降低、回归常态的大环境，金地过去多年来在地产主业之外，也在布局自持资产、物业服务、科技等新赛道，谋求新的业务增长点。

去年，金地在持有型物业方面新获取了广州花都 TOD 大型综合体项目，继续补充商办物业储备；产业方面则新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积 190 万平方米，实现了国内核心产业城市的全面布局。

截至去年底，金地在运营的持有型项目已达到 28 个，涵盖购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型，累计租金面积约 244 万平方米，同比增长 37.5%，其中产业园面积达 103 万平方米。

在出租率方面，金地目前持有的在营购物中心、以及进入成熟期的写字楼、产业园区、长租公寓，出租率均达到了 90% 以上，其中长租公寓平均出租率稳定在 94% 以上，达到行业标杆水平。

凭借出色的运营能力，去年金地持有型物业的租金收入表现稳健，达到约 20.7 亿元，同比增长达 52%，有望成为金地未来新的利润增长点。

而与地产主业深度协同的金地物业，在去年正式更名为 " 金地智慧服务 " 后，也围绕 " 三横九纵 " 的服务矩阵开始全面发力。年报显示，年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超过 7000 万平方米。截至年底，金地智慧服务的合约管理面积突破 3.3 亿平方米，其中外拓占比高达 71%，非住业态占比达 15%，市场外拓能力居行业前四。去年金地智慧服务营收也突破 50 亿元大关，达 52.8 亿元，增长 30.0%。

开发代建业务也是金地近年来成长迅速的新业务板块。去年新签约 19 个项目，签约面积超过 300 万平方米。在全国超过 30 座城市实现布局，管理服务项目近 90 个，累计开发管理面积超 1500 万平方米，其中政府公建面积超过 400 万平方米。

金地集团在年报里表示，未来将进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时，稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。

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