大湾区文旅在港交所四次递交招股书失效，现阶段无上市计划

4月22日，据港交所披露的信息显示，大湾区文旅康居股份有限公司于2021年10月22日递交的招股书届满六个月已失效。

值得一提的是，这已经是其第四次冲击港交所主板上市。

据澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解，此次招股书失效后，大湾区文旅现阶段暂时已没有更新招股书计划，其相关负责人透露，有鉴于文旅行业大环境下行，以及境内疫情持续，大湾区文旅上市计划暂时中断，集中做好英德巧克力王国等项目运行及拓展国内轻资产文旅项目，目前文旅公司相关业务运作如常，未来不排除行情好转，继续寻求登陆资本市场的机会。

大湾区文旅是中国奥园主要投资的公司之一，截至目前，中国奥园通过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份，为其第二大股东及单一最大股东。

2020年4月17日，彼时还未更名为大湾区文旅的中国文旅第一次向港交所递交招股说明书。当时，市场对文旅概念股尚算看好。而且在疫情之后，市场也在期待报复性消费带来的利好。但同年10月份，中国文旅第一次递交的招股书显示“失效”状态，随即重新递交新的版本，但结果没有发生变化。2021年4月23日，中国文旅第三次递交招股书。2021年10月22日，中国文旅第四次递交招股书，同时，中国文旅宣布将公司名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。

大湾区文旅将自身定位为具文化旅游体验地点的度假物业的开发商，目前有度假物业发展和文化旅游两大业务。其中度假物业发展为核心业务。

根据此前的招股书内容，目前大湾区文旅在广东省江门市恩平市拥有包含18个度假物业发展项目的组合，其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾等11个项目已竣工，另有3个为发展中项目，4个持作未来发展，土地储备总建筑面积约130万平方米。另外，公司文化旅游业务则包括泉林黄金小镇、奥园英德巧克力王国、泉林欢乐世界等项目。公司所持有或运营的项目几乎都在广东省境内，省外仅有一个发展中项目位于安徽省歙县。

尽管大湾区文旅名为“文旅”，但实际其主要业务是“卖房”。

业绩方面，2018-2020年，大湾区文旅分别实现营业收入约3.35亿元、7.36亿元和9.68亿元，其中度假物业销售收入分别为2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，占比79.8%、80.7%和87.7%，呈逐年攀升之势。对应的净利润则分别为7260.5万元、1.04亿元和1.53亿元。2021年1-5月，大湾区文旅实现收入3.19亿元，其中度假物业销售收入为2.78亿元，占比达87.1%。

另外，公司的毛利率呈逐年下滑的趋势。

2018年至2021年前5个月，大湾区文旅整体毛利率分别为44.8%、43.3%、37.9%及27.2%。其中，销售度假物业的毛利率分别约为47.3%、43.4%、37%及26.7%；文化旅游业务的毛利率则分别约为34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

对此，大湾区文旅解释称，主要是由于出售及交付的物业类型不同及竣工后仍未出售的若干度假物业开发项目的平均售价调整，导致相应期间公司已出售及交付的度假物业的平均售价下降。大湾区文旅在风险提示中也指出，公司可能无法维持过往的毛利率水平。一是销售度假物业的毛利率可能因直接影响其售价及所产生实际建筑成本的土地收购成本以及度假物业的类型及地理位置等因素而有所不同；二是文化旅游业务的毛利率可能因发生不可预见事件或疾病爆发等无法控制的因素而受到重大不利影响。

大湾区文旅2018年、2019年及2020年的资产负债比率分别约为632.0%、272.2%及37.9%，对于2020年资产负债比率下降，大湾区文旅解释称由于偿还银行及其他借款所致。截至2021年5月31日，由于银行及其他借款再度增加，债务权益比率上升至约99.8%。

2018年至2020年，大湾区文旅未偿还的银行及其他借款分别约为1.02亿元、5.78亿元及1.39亿元。2021年前5个月，未偿还的银行及其他借款升至3.66亿元。大湾区文旅表示，目前维持相当高的借贷水平为度假物业发展项目提供资金，并称往绩记录期间拥有大量债务，日后可能产生额外债务或对财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

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