去年杭州新房成交同比增46.5%，市场库存维持低位

2月2日，中指研究院发布长三角区域楼市观察报告，数据显示，2021年杭州全年新建商品住宅成交近2000万平方米，同比增长46.5%，创近年新高。但2021年年内杭州楼市经历“前热后冷”，9月起成交“四连降”。

从价格端看，按照国家统计局公布的数据，2021年12月份，杭州新建商品住宅价格环比上涨0.5%，成为全国15个房价上涨的城市中涨幅最高的城市。

在销售创新高背后，杭州市场库存维持低位。数据显示，截至2021年底，杭州市区商品住宅出清周期仅2.6个月，其中下半年显性库存维持低位，房源供应不足。分地区看，杭州市区住宅可售房源集中在临安、富阳、萧山，其中临安区出清周期最长，为10个月左右。全市隐性库存约1300万平方米，去化周期9.7个月，近50个板块面临断供，而存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块。

不过，杭州二手房市场未创新高，2021年全年成交同比下降，走势波折。2021年，杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房69819套，同比下降14.4%。月度来看，去年上半年市场热度持续升温，4月二手房成交量创年内新高；下半年受政策调控影响，成交量持续回落，10月成交规模创历史新低；11月、12月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，杭州二手房市场止步于六连跌，成交量探底回升。

中指研究院在报告中提到，2021年杭州市场经历了楼市大热及政策筑底的时期，2022年调控仍将持续，集中供地政府让利趋势不改，杭州楼市或将进入新的发展周期，市场在调整中趋稳。

回顾2021年杭州楼市调控政策，杭州接连收紧住房限购条件，房产赠与、法拍房、高层次人才购房等行为被纳入限购，取消大专生学历落户和研究生“先落户后就业”待遇，进一步提高购房门槛限制炒房投机行为。同时，摇号制度逐步优化，以社保年限排序入围摇号，极大照顾了改善客户群体。

2021年1月，杭州出台新政，规定落户未满5年的，在限购范围内限购一套住房；高层次人才转让限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满3年，才可享受优先购房。

2021年2月3日，杭州市住房保障和房产管理局会同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发严格审查购房家庭冻资情况。

2021年3月3日，杭州市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，法拍房纳入限购，严防经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

2021年4月13日，杭州收紧高层次人才购房限购条件，经认定的杭州市高层次人才家庭落户杭州须满5年，方可购买第二套房。此番调整之后，高层次人家购买二套住房和非人才家庭要求一致。落户杭州市未满5年的，在杭州市限购范围内限购1套住房。

2021年8月5日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，再次加码限购政策。除提高购买者的准入门槛外，要求热门楼盘按社保进行排序确定摇号资格。

土拍规则经历“宽松-严格-部分放宽”的调整。2021年，杭州首次供地多数条款延续之前非集中供地时期的规则，土拍热度火热；随后政策逐步收紧，二次土拍提高了房企参拍门槛，同时增加了地块的建设要求；三批次土拍政策主要从让利房企、提高房企参拍积极性方面调整，包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质等。2021年，杭州推出宅地139宗，供应面积同比增长48%，成交面积同比增长16%，宅地供应、成交规模均创历史新高。

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