公募REITs的封闭式运作模式使其上市首日表现成为市场关注的重点

首批9只公募REITs产品于6月21日正式上市交易。作为一类创新型投资品种，公募REITs的封闭式运作模式使其上市首日表现成为市场关注的重点。业内人士对公募REITs上市后的表现多持乐观态度，认为其上市后折价的几率较小，且基金管理人引入的做市商制度也能在一定程度上降低流动性风险。不过，也有分析人士提及，仍需注意该类产品可能存在的流动性风险等。

具体来看，首批9只公募REITs产品中，中金普洛斯仓储物流REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、富国首创水务REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、华安张江光大园REIT等5只产品将在上交所上市;而博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT 4只产品则于深交所上市。需要注意的是，上述9只公募REITs产品均采用封闭式运作模式。从相关产品的基金合同可以看出，首批9只公募REITs产品的存续期限为20年至99年不等。

据沪深两所披露，与股票交易类似，交易所对上述公募REITs上市交易份额的价格实行涨跌幅限制。其中，上市首日价格涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

“公募REITs作为一类新的投资品种，也具有新的风险。”在百嘉基金董事、拟任副总经理王群航看来，一是基础设施基金风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险等;二是基础设施项目相关风险，包括基础设施项目管理风险、行业政策风险、市场风险等。

公募REITs上市后的折溢价表现成为市场关注的重点。王群航认为，出现溢价的概率将有很大可能大于折价的概率。“尽管按照以往经验，封闭式基金封闭的期限越长，折价率越高，但由于公募REITs产品均无变现压力，所以折价几率大幅缩小。另外，作为一类创新型投资品种‘登场’，市场及投资者也可能对其抱有较高的热情。”

值得一提的是，首批公募REITs产品均采取封闭式运作模式，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，以机构投资者为主，因此其上市交易份额也容易存在流动性不足等问题。为此，上述9只公募REITs的基金管理人已先后发布关于为产品选定做市商的公告，为产品上市交易“保驾护航”。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，公募REITs在交易机制上引入做市商制度，使二级市场的流动性有一定的支撑。但因公募REITs投资人以持有为目的，而不是以交易为目的，因此其流动性远不如股票。但做市商机制可以提供一定的流动性。另一方面，公募REITs的投资人类型从散户到不同类型金融机构不等，不同投资人之间的风险偏好不一样，相对来说交易也会有一定的活跃度。

此外，胡海滨也提到了公募REITs在上市后可能存在的场内外风险。他表示，已经在一级市场获配的普通投资者，在上市日需要确认自己是否具备场内交易资格，若是场外认购的投资者则需要将场外份额转托管至场内。此外，还要关注上市日的价格波动和换手率。由于公募REITs上市首日的涨跌幅限制是30%，当一只REIT产品出现价格暴涨时，其IRR(内部收益率)会下降，此时买入的投资者在价格转跌时会产生账面浮亏，同时，相关产品的持有期收益率也会较一级发行时有所降低。(记者 孟凡霞 李海媛)

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