川财证券分析师陈雳：房企的马太效应越发明显

虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然居高不下，中原地产研究中心统计数据以及wind的统计数据显示， 11月房企海外债的融资金额已经接近60亿元，再上一个台阶。今年8月房企的海外美元融资额是15.8亿美元，9月37.97亿美元，10月接近50亿元。2019年截至日前，房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。不过规模新高的背景下，融资成本则出现下降，今年10月12家房企发海外债共13笔，平均发债利率为9.5%，而11月房企海外发债平均利率为8.2%，平均利率水平环比下降1.3个百分点。从单个企业发债利率来看，11月房企海外发债利率最高为12.875%，而10月海外债最高票面利率超过13%。据港交所11月28日披露的一份文件显示，中海地产在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据，该票据已发行规模2.94亿美元，利率仅为3.05%，到期日为2029年11月27日。

虽然2019年下半年房企资金链有所收紧，但整体看，2019年房企拿地数量依然刷新历史记录：2019年截至11月，龙头房企拿地数据：整体看， 50大房企拿地金额高达20003亿，同比2018年同期上涨幅度高达17%。拿地最多的万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿、中928亿!拿地超过500亿的房企高达9家，合计38家房企拿地超过200亿，刷新历史同期记录。

对此，中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为：整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。累计数据对比，2019年截至日前，房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。市场分化明显，整体看，最近市场部分房企的融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势。但对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

张大伟还认为，目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

清和投资副总裁郑博飞认为：国家虽然坚持对房地产过热势头进管理，但是地产目前的可替代性很低的，它对于整个经济的拉动系数是依然高;其次土地财政依然存在;第三现在GDP增速放缓的同时，可以看到三架马车唯一一个能满足两位数增长的马车，就是投资里面的房地产投资，所以放缓期地产依然表现了极大的韧性。第四就是城市化进程需要地产带动，中国的城市化跟工业化共同发展，如粵港澳大湾区都，这在后半段城市群发展依然是带头作用;第五点就是行业增速是很大的，整个销量量是往上走。因此虽然房企的日子不如此前好过，但是这也是一个优胜劣汰的过程，优质的房企依然具有旺盛的生命力。

川财证券分析师陈雳的观点认为：房企的马太效应越发明显，根据克而瑞发布《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行版》，按全口径金额来看，碧桂园以7515.4亿元夺冠，恒大、万科分别以5854.8亿元、5743.1亿元位居二三。TOP10/20/30的门槛由去年1821亿元/1134亿元/807亿元，提升至今年的2261亿元/1310亿元/977亿元。TOP10/20/30的销量较去年同期分别增长12.7%、16.7%、16.1%，在行业销量下行预期逐渐升温的同时，头部房企销量表现亮眼，进一步拉大头部与后排梯队的距离，巩固头部优势。随着行业增速换挡，头部房企有望凭借规模、快周转、融资等方面的优势，走出与板块不一样的行情，行业集中度或进一步提升。

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