恒基地产联手天恒置业，夺孙河最后一宗地块

北京孙河别墅区最后一张“门票”，在市场一片惊愕声中被轻易摘走。

9月12日，朝阳区孙河2902-88地块公开挂牌拍卖。最终，该地块被北京天恒置业集团有限公司(下称“天恒置业”)和恒基兆业地产有限公司(HK.00012，下称“恒基地产”)联合体以24.25亿的总价拿下，溢价率仅1.51%。与此前房企激烈举牌相对应的是，该地块仅有两家房企报名，现场也只经历了4轮竞价就宣告结束。

在业内人士看来，由于融资环境的收紧，房企明显在拿地上变得谨慎，因此地块预冷并不意外。倒是国企天恒置业和港企恒基两家背景悬殊，且产品风格完全不同的企业展开合作，令人颇感意外。

恒基地产联手天恒置业，夺孙河最后一宗地块

自2012年以来，孙河区域价值日益提升，逐渐成为北京高端别墅区的代表。据蓝鲸房产不完全统计，过去的7年时间里，孙河板块已经成交12宗含住宅地块。

9月12日，孙河别墅区最后一宗宅地公开拍卖。蓝鲸房产获悉，该地块容积率为1.5，地上建筑面积4.79万平米，其中住宅3.35万平，挂牌价为23.89亿元，剔除公建公摊地价，纯住宅起始楼面价达6.5万元/平左右。最终，天恒置业+恒基联合体以近乎底价获取该地块。

值得一提的是，这已是恒基地产在孙河斩获的第二宗地块。5月28日，经过24轮激烈竞拍，恒基地产以总价30.2亿元力压碧桂园(HK.02007)、龙湖(HK.00960)等十余家房企拿下孙河2092-31地块，溢价率为23.3%。

在2019年中期财报中，恒基地产表示，未来公司将继续在一线及重点二线城市，以及大湾区物色投资项目，并加强与内地发展商合作。

可以看到，恒基地产连续在孙河连落两子，表现出其在时隔20年之后，回归北京市场的渴望。

而对于天恒置业而言，这也是其在2018年以来斩获的唯一一宗低容积率地块。事实上，自2018年以来，天恒已很少在公开土地市场上拿地，而把主要精力放在对现有项目的开发和去化。此番落子于孙河，或有着深刻的考量。

蓝鲸房产获悉，2018年初，天恒曾制定了2020年销售金额达350亿元的销售目标，并确定了实现“走出北京、布局全国”的战略布局。据上交所披露的信用评级报告显示，2018年度，天恒置业实现签约销售额172.01亿元。这也就意味着，若想顺利完成2020年业绩目标，公司需要维持着43%的年均增长率。这对于一家重仓于北京的房企而言，似乎并不容易。

有不愿具名的业内人士指出，虽然天恒坐拥大量土储，但其销售压力并不小。因此，适当调整往期的以价换量的政策，提升产品溢价能力，也是企业比较务实的选择之一。

合硕机构分析师郭毅向蓝鲸房产指出，“孙河区域面对的客群以品质改善为主，对产品品质的要求会更高。因此，产品上有瑕疵的项目，很难获得客群青睐。”

因此，无论是对恒基还是天恒，通过在孙河打造标杆项目，树立企业产品品质，对企业后续扩展都有积极意义。

港企国企联袂，1+1能否大于2？

由于两家房企的身份都比较“特殊”，因此二者携手的动作，也引起了业界的侧目。

公开资料显示，天恒置业隶属于北京西城区国资委，在政策性住房、棚户区改造等刚需住宅方面，有着丰富的操盘经验。据悉，天恒置业在2017年斩获了9宗地块，有4块为政策性住房地块。

从产品类型来看，天恒置业更侧重于保障、刚需住宅市场，不过，随着其近几年积极开拓高端市场，这一品牌形象反而成为阻力。近年来，天恒置业开始积极和旭辉控股(HK.00884)、中粮地产(SZ.000031，现称“大悦城控股”)、首开股份(SH.600376)等房企合作，开发了一系列别墅项目，开发了包括中粮天恒天悦壹号、天恒京西悦府等产品。

而恒基地产则是香港高端物业开发的房企代表，开发了包括星寰国际商业中心等不少标杆项目。但在过去内地房地产市场高周转之争中，恒基地产的稳健和慢热，也成为一种“拖累”。

因此，在业内人士看来，双方的合作确实有“互补”的考虑，但势必也会有“摩擦”。

克而瑞北京主编崔秀程向蓝鲸房产表示，恒基拉上天恒，或有意通过本土房企，来适应内地的开发节奏;郭毅指出，天恒在北京房山板块布局了不少别墅项目，在中高端客群把握上，有着独到的优势。而恒基地产的产品设计更为精细，资金成本控制的较好。因此在她看来，二者能够形成一定互补。她还称，本宗地块有30%的部分是商业和公共建筑，对于恒基地产而言，有助于更好发挥其在商业规划上的优势，这对整个区域也会带来积极影响。

不过，有业内人士则向蓝鲸房产指出，天恒置业虽然开发别墅项目众多，但入场级别墅较多，不少项目把低总价为卖点。事实上，在产品打磨上，天恒还有进一步提升的空间。

以天恒置业在房山主力在售的三个别墅产品来看，天恒摩墅、京西悦府和水岸壹号，这些项目的业主大多是刚需首改客群，价位在350万至1000万之间，而千万级以上别墅屈指可数。但显然，这与恒基地产的需求并不匹配。

事实上，恒基两度落子孙河，拿地楼面价并不低。其斩获的两宗地块楼面价均在6.5万元/平以上。而孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺，合院产品的整套均价批到了8.6万元/平。

此前便有市场分析称，这显示出恒基地产谋求品牌建设的决心。不过，在北京这个不缺豪宅项目的城市里，恒基地产想要超越市场，创造出更高溢价的产品，所面临的难度也不小。

此外，天恒置业对单盘开发节奏有着严格管控，基本上拿地一年以后就会实现开盘，显示出企业对速度和规模的追逐，这无疑也会对“慢性子”的恒基地产带来影响。

由此来看，双方节奏和目标的不同，很可能引起一定“分歧”，如何避免或淡化这种不合，是个挑战。二者将如何唱好这出“双簧”，以实现产品打造上的突围?值得一看。

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