受制于资金限制，华发股份的土地储备也在不断下滑

前几年频因负债高企而备受市场质疑的珠海“老牌房企”——华发实业股份有限公司(SH.600325，下称“华发股份”)，近日，在刚刚交付完2019年上半年业绩报之后，又在融资端展开了一系列“神操作”。

9月4日，华发股份在一日内发布了75亿的融资计划，同时，其还打算向子公司“伸手”，吸纳一笔百亿级财产资助。

对外发债、对内吸血的融资计划背后，是其近年来高居不下的偿债压力，以及谋求千亿规模的野心。在房地产市场长期趋冷的大环境下，华发股份明显有些“冒进”的做法，终会引领其走向何处?

对外发债、对内吸血，四处找钱借新还旧

刚刚发完年中报，华发股份便迫不及待地开启了一系列“借钱”动作。9月4日，华发股份宣布以受让供应商对公司及下属子公司享有的应收账款债权的方式，发行70亿供应链资产专项计划。同时，其还在筹备发行一笔3+N年的5亿元中期票据。

蓝鲸房产注意到，当天，华发股份还打算对内下手，向子公司“索取”财务资助。据公告显示，为提高资金使用效率，按照权益比例划分，项目公司拟对各股东方提供累计不超过138.49亿元的财务资助。

根据股权比例粗略估算，作为13家项目公司的大股东，华发股份将得到上百亿的流动资金。

一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示，将子公司闲余资金按权益出借给股东，是行业惯例，此举可以提高资金效率。不过，对外资助资金的期限有限，最长为12个月。该人士表示，通过长债换短债，企业可以实现“借新还旧”。此外，子公司的财务资助期限虽短，但公司也可以实现短期债务的后延。

此种操作已不是第一次。7月12日，华发股份还发行了一笔期限为90天的6亿元超短期融资券，用于偿还即将到期的银行借款;7月29日，华发股份拟注册发行60亿元购房尾款资产支持票据，以购房尾款盘活资金。

而频繁的债务置换背后，是华发股份较大的偿债压力。蓝鲸房产查阅发现，早年间，由于华发股份激进的拿地政策，其债务缺口一度接近200亿元。截至2018年底，扣除存货后，华发股份速动资产为410.90亿元;同时，在剔除预收账款后，华发股份的负债为605.96亿元。偿债缺口达195.06亿元。

因此，近两年，其开始主动为企业“降杠杆”，净负债率由2017年301.14%降低至2019年上半年的197%。

根据其2019年半年报披露，报告期内，华发股份持有货币资金235.41亿，剔除存货后的流动资产合计503.66亿元;扣除预收款项的流动负债608.86亿元之后，企业尚有105.2亿的速动偿债缺口需要应对。

相较于前两年来看，今年上半年以来，华发股份资金缺口已有所缩小，但其面临的短期偿债危机并未就此解决。

规模、利润双双承压，千亿营收难关如何解？

除了眼下的债务压力之外，2019年，摆在华发股份面前的，还有“生存”问题。近年来，房地产规模之争愈演愈烈，市场集中度急速向头部企业靠拢，或突围、或被吞并，留给华发股份的时间还有多少?这是其当下不得不考虑的问题。

为此，华发股份的母公司华发集团曾指出，“2019年是集团二次创业的起始之年，也是冲击‘营收千亿目标’的关键一年。”

作为集团主力之一的华发股份，也面临着较大的业绩压力。2018年，华发股份刚刚完成582亿的销售额，进入2019年，其提出了一个1100亿销售目标，同比增速达89%。这在房地产市场下行趋势下，恐怕并不容易。

为此，华发股份一改往日“囤地”开发模式，提出“土储资源转在途资源”和“在途资源转可售资源”，进行双提速。华南区域执行副总经理刘彦波指出，要围绕公司“快周转”的战略目标，加快拓展“短平快”项目的力度。

据《如说地产》预测，华发股份在2019年可售资源约1600亿元，接近总货值的一半。蓝鲸房产通过多方采访了解到，为完成销售目标和回款，华发股份下属各区域公司还在今年年初就立下了“军令状”，甚至提出了“全员营销”的策略。

有一位不愿具名的市场人士指出，华发股份加速去化的策略，既能解决企业短期的偿债压力，又能为集团业绩“添砖加瓦”，可谓一举多得。不过，倘若企业不能如期完成目标，华发股份的规模、利润便有可能双双失守。

据亿翰智库数据显示，前8月华发股份实现销售额545.2亿元，刚刚完成了销售目标的49.6%。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示，华发股份作为积极向头部迈进的典型中型房企，从华发目前的任务完成情况业看，全年1100亿的目标完成难度较大。而在行业整体融资难的背景下，扩张往往容易带来财务风险提升，自身资金压力明显。

事实上，华发股份频繁的借款成本，正在侵蚀着企业的利润。2019年上半年，华发股份扣除非经常性损益后的净利润为13亿元，相较于去年同期下滑了0.32亿元，近5年来首次出现下滑。本期财务费用1.26亿元，相较于去年同期增长了5倍。

而受制于资金限制，华发股份的土地储备也在不断下滑。2018年上半年，华发股份土地储备建筑面积为1044.17万平方米;2018年年底，该数值降低为750.04万平方米;而在2019年上半年，华发股份仅新增97.2万平建面土储。这意味着，随着公司加速项目去化，其还会面临“粮库告急”的窘境。

在市场预冷的行情下，这个起家于珠海的老牌国企，正加速向千亿规模狂奔。然而，受制于短期偿债压力，其前进之路并不顺遂。接下来的4个月，华发股份能否交出一份满意的答卷?蓝鲸房产会持续关注。

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