金融调控降低开发企业杠杆 多地土地市场降温地价下跌

近日，央行公布了2019年第二季度货币政策执行报告。报告显示，6月个人住房贷款平均利率为5.53%，与3月相比则下降了15个基点。而从5月份开始，多个城市上调了房贷利率，苏州的首套房贷利率则已突破6%的界限，达到了6.03%。部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%，而对于二套房贷款未还清的客户，多数银行甚至要求贷款利率上浮30%。

今年二季度以来，房地产调控在金融供给侧发力，不仅对前期融资规模过大的部分房企控制信托融资，同时对房企海外发债风险进行管控。在一城一策落实方面，苏州等个别城市加码调控，而一批热点城市房贷利率上浮成为主要调控措施，市场降温效果明显。据国家统计局发布的数据，今年以来，开发企业拿地面积同比锐减3成，二手房价格回调趋势明显。业内人士预测，下半年金融调控力度不会减小，部分城市房价地价或出现下调，整体市场将保持平稳运行。

金融调控降低开发企业杠杆

多地土地市场降温地价下跌

近段时间，房地产调控在金融供给侧频频发力。

6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。监管部门收紧房企信托融资，从7月份开始，要求“总体存量控制，同时收缩增量”，第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

8月份，银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。到了8月中旬，业内流传的一张开发商名单显示，20家房地产企业被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS)。

一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，比如限制房企海外发债这一条，政策明确了外资的用途，意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，这三种融资用途已经被限制了，对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

统计显示，2019年上半年，房企境内外发债融资总额一共4286亿元，同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元，占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制，极大约束了房企的资金链，在土地市场上起到了立竿见影的效果。

6月以来，尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火，但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地，近期土拍情况均不太乐观。

进入7月，多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示，规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步，单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳，下半年减缓投资意图明显，单月仅新增2幅和3幅土地。

8月初，热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块，郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中，主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平，比几个月前的成交单价下跌6000元/平方米，南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

二季度以来，相关部门稳地价要求非常严厉，部分热点城市也积极开展银行系统检查，房企拿地偏向保守。据国家统计局刚刚发布的数据，2019年1-7月份，房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米，同比下降29.40%。

热点城市房贷利率上调

商品房销售稳中微降

今年二季度以来，热点城市房贷利率连续上浮，对购买力市场的调控力度不断加大。

记者从南京多家银行获悉，今年4月份以来，南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初，银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底，首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%;7月初至今，南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。

今年楼市率先回暖的苏州，房贷利率在6、7两个月也出现连续上浮。苏州某房产中介经理人告诉记者，7月苏州首套房贷利率，普遍按照基准上浮23%(即6%)执行，此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%，6月上调至基准上浮20%。二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%(即6.37%)。

据融360发布的7月份房贷市场报告显示，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%，环比飙升16BP，一跃成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高，首套房贷利率环比上涨20BP;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙，均在近一个月内多次上调房贷利率，调整时间集中在月初和月末。

相对于经历了小阳春的二线城市，多数三四线城市今年市场波澜不惊。记者采访了多个三四线城市了解到，当地贷款利率基本保持稳定。徐州市21世纪公司经理常静说，徐州市大多数银行的贷款利率近几个月保持稳定，目前买一万保险可以申请首套基准上浮10%的优惠，二套房可以申请基准上浮15%的优惠。不买保险正常业务首套基准上浮15%，二套基准上浮20%，现在徐州贷款利率和前段时间相比无变化。

“近期南京市所有的银行都要调整贷款利率，首套从基准上浮15%，调整到上浮20%。”北京银行南京分行一名负责人告诉记者，这是主管部门统一的规定，他们银行的房贷额度已经不够放了，主管部门要求提高利率抑制需求。人行还进行窗口指导，利率达不到要求的一律不批。一些前期签订了合同的卖家，迟迟拿不到贷款，有的等待期甚至超过一个月。“现在银行根本不愁放不出按揭贷款，利率越高，银行获益越大。”一位业内人士称。

房贷利率上浮给购房者带来了多大的压力?业内人士给记者算了一笔账：假如某首套房购买者，买入一套总价200万元，首付3成，贷款140万元，贷款年限30年。每月还款额度，在年初基准利率上浮5%时，每月还款7640元，到目前基准利率上浮20%，每月需还款8286元，每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元，这也是一笔不小的金额。

业内人士表示，今年下半年楼市还是坚持“房住不炒”，以稳为主。而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等都是楼市收紧的表现。所以接下来的房贷利率大概率还会继续上调，特别是在部分热点城市。

持续调控导致房地产市场整体降温，并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长的态势，虽然跌幅并未出现扩大的趋势，但市场已经有了降温的苗头。2019年1-7月份，商品房销售面积为88783万平方米，同比下降1.30%。

“房住不炒”政策不变多重因素或推动房地产平稳运行

业内人士认为，2016年“9.30”调控以来，投机投资需求大幅度减少，刚需刚改成为绝对主力。近期，中央出台的促进一亿人进城落户、城乡融合发展人口自由流动等政策将为城市化注入动能，尤其是二线城市，将会获得一轮发展机遇，并推动楼市进入平稳运行的行情。

“目前，一线楼市很稳，二线稳中有升，三四线正在筑底，不可能出现上一轮那样的暴涨了。”深圳乾运公司董事长张俊英表示，统计显示，2019年全国棚改计划规模为285万套，同比大幅缩减50%。这无异于对暴涨过后的三四线釜底抽薪，也预示着楼市将进一步分化。

张俊英表示，房地产调控政策会继续保持稳定性和连续性，短期内放松调控几乎没有可能。一方面，“房住不炒”最近被中央重申，前期火热的苏州楼市5月和7月连续出台调控政策加码限售，目的是杜绝炒房、限制价格波动。另一方面，利好刚需和改善的政策也在逐步出台，通过降低房贷利率，加大公积金支持，以及原有的限制条件，创造稳定和有利于刚需及改善的环境。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》。报告显示，全国房价继续小幅上涨，重点城市二手房成交量较快放大。报告预测，一二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨。三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。

“未来楼市的发展重点可能有两个，就是一二线城市和都市圈。”365地产家居网首席战略官胡光辉分析，随着国家一系列政策推进城镇化发展，都市圈，城市群以及主要大城市落户限制的松绑，一二线城市的经济基础，人口涌入仍然会对房地产形成支撑，一二线的房子仍然是稳定的保值升值手段。

第二个热点是处于核心城市群周边的三四线城市，不仅可以承接产业转移，还可以享受国家基础设施建设带来的红利，继而吸纳人口流入。“预计未来五至十年，一批二线城市、都市圈三四线城市会持续做大做强。”

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