疫情冲击美国房地产 : 低利率下美国人不愿意买房

4月20日，央行披露新一期LPR，5年期以上LPR报4.65%，较上次下行10个基点，有望引导居民房贷在未来进一步下降。在美国，近期房贷利率也出现下跌、处于较低水平，可由于疫情的严重影响，美国居民的购买力和房地产市场都受到了较大冲击。

低利率下美国人不愿意买房

持续的疫情下，许多美国家庭的财务压力增大，面临还不起房贷的局面。据美国消费者新闻与商业频道(CNBC)4月17日报道，全美已有超290万房主获得了抵押贷款减免，获准将月度还款最长延期一年。

抵押数据和分析公司Black Knight表示，这一数字占所有活跃抵押贷款的5.5%。此前，据MBA发布的数据，在3月16至3月20日之间，美国延迟抵押贷款的申请较去年同期暴增1896%。

除了还不起房贷，近期美国民众的买房热情也持续走低。作为房屋销售领先指标的美国抵押贷款银行家协会(MBA)抵押贷款购买指数4月10日报182.6、连续5周下降，较去年同周下降34.95%，创2015年以来新低。

联邦国民抵押贷款协会(房利美)高级副总裁兼首席经济学家道格邓肯称，需求端的低利率利好“已被就业人数下降所抵消”。据界面新闻之前报道，截至4月4日美国初请失业金人数已超1600万人，约为全美总劳动人口数的10%。

在房地产市场，由于疫情导致经济和财务方面存在巨大不确定性，不仅美国买家们申购数锐减，卖家们也更加谨慎。

房源方面，邓肯表示市场上的挂牌数正在下降，许多卖家可能会犹豫不决。美国头部在线房地产经纪与代理网站Redfin数据显示，美国人仍以比去年同期更高的速度将挂牌房屋从市场上撤回。截至4月10日当周，退市的待售房屋量达20544套、同比增长68%。在3月的最后一周，退市量同比曾高达148%。

Redfin数据显示，截至4月10日当周，美国共有32822栋房屋签约，较去年同期下滑54%。3月底时，这一数据的同比跌幅为42%。

此外据CNBC报道，在受疫情影响最严重的纽约州、加利福尼亚州和华盛顿州，住房市场的购买申请大约是一年前的一半。

另一方面，和购房市场持续冷清形成鲜明对比的是，低利率环境下，3月以来美国民众的再融资申请数激增。MBA截至4月10日当周的调查数据显示，MBA抵押贷款再融资活动指数升至4242.7，较之去年同一周增长了192%。截至4月10日，在所有申请活动中，再融资申请的占比已达76.2%。

美国居民的再融资需求受益于近期不断降低的贷款利率。MBA数据显示，目前30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，为历史最低水平。MBA经济与工业预测副总裁Joel Kan表示，“在这段经济困难时期中，许多贷款人将持续从降低每月贷款额的再融资中受益”。

中国商品房销售、居民信贷双降

和美国类似，中国一季度的房地产市场也受到疫情的严重冲击。据国家统计局数据，全国1-3月商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，其中住宅商品房销售面积同比下降25.9%。1-3月商品房销售金额为17934亿元，同比下降24.7%，其中住宅商品房销售金额同比下降22.8%。

居民信贷方面，由于房地产市场成交量下降，全国一季度新增居民中长期贷款为1.26万亿元，同比下降9.52%。

虽然中美房地产市场都受到疫情严重影响，但数据显示，两国房价都没有因交易量的减少而大幅下跌。

在销售活动受影响最严重的2月，中国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.02%，同比增长综合平均涨幅为5.92%。2月70城二手住宅价格环比平均下降0.08%，同比平均增长3.08%。

美国方面，Redfin数据显示，3月初以来美国新挂牌房产的要价增长虽然一直在下降，但较之去年同期并未下跌。截至4月10日当周，挂牌价格中位数为30.5万美元，基本持平去年同期。在3月中上旬，新挂牌房产的平均价格一度同比增长8%。

对此，Redfin的CEO凯尔曼(Glenn Kelma)在接受CNBC采访时表示，房价没有大幅下降是因为“供小于求”。凯尔曼称，购房需求下降了约20%，但房屋上市需求下降了约60%。

据房利美预测，2020年全美房屋销售将下降月15%。此外据惠誉预计，中国今年全年房地产行业合同销售额的降幅也可能达15%。(作者：孙煜 何苗)

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