购房意愿下降，房企困境雪上加霜，10个月408家房企破产

近年来，随着楼市政策的不断收紧以及对房地产企业贷款的趋严，不少中小房企接连破产。一时间，“楼市寒冬”的说法在不少社交平台上蔓延。

此前百房网对破产房企进行了一次统计，今年以来截至7月底，共有276家房企宣布破产。时隔3个月，记者再一次登录人民法院网站，截至10月27日，宣告破产的房企已经上升到408家。也就是说，全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。

(来源：最高人民法院)

随着监管的加码，今年是房地产企业融资最为困难的一年。从银行贷款收紧，到从严监管海外债、开发贷，再到严禁信托资金流入房地产企业，房企融资遇到了前所未有的困难。

另一方面，由于2015年-2017年全国房价的快速上涨，导致当时房地产企业加快开发力度和拿地速度，从而导致房企的债务量在那几年迅速上升，这其中包括不少周期为三年左右的短期债。如今，这些债务将迎来集中到期，导致了地产行业对资金的需求迅速上升。

一边是对资金需求的快速上升，另一边则是资金供应的骤然收紧，使得地产企业面临前所未有的资金危机。巨大压力之下，使得不少企业只得自我回血，通过降价售房的方式来从市场上回笼资金。

回笼资金招数层出不穷

一时间，各种售房套路层出不穷。此前在国庆长假前夕，就流传出某房地产企业的内部微信群截屏，称公司要求所有员工都背上考核指标，国庆长假力争实现500亿元的售楼指标，并给中层管理人员直接摊牌指标，谁完不成就直接“下课”。

这还不算，有的房企甚至直接动员自己的员工买房。近期，某大型上市房企“倡导自愿”让员工购房的消息在房地产圈疯狂流传。

而上周末，马云在上海融创外滩壹号院买房的消息更是在网络上疯狂流传，被各大置业顾问拼命转发，甚至连马云买的房子的面积和价格也传得有鼻子有眼，还贴出了所谓孙宏斌亲自带马云看房的照片。不少房地产公众号随即纷纷炒作，想通过马云的流量效应来为自己的售楼行为增添更大的说服力。

不过，就像央行今年每次降低LPR利率的时候，为了不让大家误解为降息有利于房地产涨价，都会在公告中强调房住不炒一样，阿里方面也第一时间通过微博和房地产划清了界限。

阿里巴巴市场公关委员会主席王帅在微博就马云买房进行辟谣

而融创也对此进行辟谣称，马云未在该项目购买任何商品房。

此前第一财经资讯曾报道，万科在杭州的一个楼盘在获准销售后，竟没有收到一个客户的购房意向登记申请。这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州，实属罕见。

大牌房企在如今的环境下都在考虑如何“活下去”，杠杆比率高企不下的中小型房企，在如今的楼市寒冬中更是生存艰难。

据不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因违规涉房贷款，对银行开出过亿金额罚单。其中，中信银行(6.220,-0.01,-0.16%)因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元。此前更有消息称，某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

购房意愿下降 房企困境雪上加霜

除了杠杆高企给房地产企业带来巨大债务压力之外，全市场购房意愿的骤降所引发的企业回款难度增大，使得房企面临雪上加霜的困境。

近年来，随着限购政策的不断加码，各大城市购房行为受到明显的限制。购房量的下降，直接扭转了此前房价快速上涨的态势，近期全国各大城市房价进入横盘甚至小幅下跌的状态。而在买涨不买跌的心态影响下，进一步使得购房者进入观望状态。这使得此前向来强势的房地产商，不得不改变“爱买不买”的心态，开始争相降价促销，从而回笼资金缓解债务压力。

不过，降价销售也是一把双刃剑。短期内，降价销售或许会促使刚需购房者的购买行为，但从更长的周期来看，降价的预期又会增强非刚需购房者的观望心态，以期在未来能以更低的价格买房。这也促使了一些房企玩起了花式套路，通过全员销售、员工买房等方式来加快销售。

不过，业内人士认为，虽然今年房地产企业迎来破产潮，但也没必要杞人忧天，只要有调控在，市场不会出大问题。对于购房者来说，房企面临回款压力之时，正是刚需买房者低价捡漏的机会。而对于房地产企业来说，只要降低杠杆率，保持足够的现金，等熬过这轮寒冬之后，市场的洗牌将洗去很多竞争对手。因此，只要能够在寒冬中活下去，来年春天就会活得非常精彩。

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