养老市场需求持续扩大，市场潜力有待挖掘

随着人口老龄化的加剧以及各种养老政策的陆续出台，养老市场需求持续扩大，市场潜力有待挖掘。

从政策角度来看，国家及地方层面纷纷出台政策加大对放开养老服务市场的支持力度。据了解，全国近30个省(直辖市、自治区)出台了放开养老服务市场的相关政策，各省会城市也纷纷发布相关政策。

市场已有多方主体参与到了养老产业中，加速布局养老市场。而房地产企业作为养老产业链上下游企业中重要的主体之一，近几年也是“动作频繁”。

今年8月份，万科的北京随园养老中心正式亮相，作为万科在北方区域内规模最大的养老项目，北京随园整体规划7栋楼，共700余张床位。其中，核心组成部分的公共配套空间共占地约4000平方米，拥有20多种服务功能。

同月，越秀地产发布公告称，其附属公司广州海樾荟与广州越展就发展越秀集团的养老业务订立为期12年的租赁物业协议，所确认的金额约为1.2亿元，租赁物业将改建为养老设施。

据记者不完全统计，千亿元级房企中已有28家企业布局康养产业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从整个房企参与布局养老产业的情况来看，房企开发商在养老地产方面的投资还是比较保守。

据中指研究院发布的研报指出，现阶段企业在养老产业的布局方式是合作和并购双轨推进。

具体来看，去年，华润置地与国家开发银行就养老业务签订合作协议;龙湖发布养老品牌——椿山万树，宣告正式跨界进军养老产业。

对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。例如远洋与美国 MeriStar 集团签署协议，宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商 Meridian Senior Living 约 40%的股权。

对于目前养老地产的整体开发现状，中国国际经济交流中心经济研究部研究员刘向东在接受《证券日报》记者采访时表示，目前养老产业的开发尚处于初步探索阶段，通过自建或改建原有物业提供养老住宅，采用租售并举或采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式，发育自身服务能力。

刘向东表示，目前房企提供的养老方式主要有4种，分别为机构养老、特色主题养老、居家养老、社区养老，但都会面临长期的照护医疗问题。因此发展养老地产需要构建医养、康养、娱乐多面结合的机构养老、主题养老，或者在社区中嵌入养老服务。老年人的医疗保险如何应用于养老项目以及房地产厂商能否提供专业化的养老服务目前还是个问题。

中指研究院研报指出，对于当前发展养老产业的企业来说，盈利模式尚不清晰，而土地成本是企业盈利与否的重要影响因素，如何获取低成本土地资源是其面临的重要难题。

有相关业内人士表示，养老地产目前在全国还没有一个成功模式，现在开发商涉及养老地产一般是两类，一种是政府要求土地必须配套的养老部分，另一种是部分开发商用来拿地的工具。

对于养老地产未来的发展趋势，刘向东对记者表示，由于保险资金规模大、回报要求低、周期长的资金性质，相对更为适合投资养老地产。未来这类保险公司介入的地产加养老的新模式会大行其道，通过保险介入可以降低部分融资风险和医养结合的风险。

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