市场下行压力持续加大，房企拿地态度普遍更加谨慎

随着房地产市场调控长期趋紧，市场下行压力持续加大，房企拿地态度普遍更加谨慎。从整个1-8月份土地市场的情况来看，企业拿地表现与销售规模的匹配度较高，拿地排名TOP10之内的房企也多为行业内龙头房企。

不过，自5月底开始，多个监管部门连续出台收紧信托与海外融资政策，房地产土地市场明显发生变化，进入8月份，土地流拍现象进一步增多，热点城市的土地溢价率所有下调。

值得一提是，在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时，也有部分企业投资态度相对积极，中国金茂(HK：00817)就是其中一员。蓝鲸房产注意到，在多家机构统计的榜单中，其8月拿地排名大幅上升。

可以看到，房企投资拿地的判断开始分化，或放缓拿地节奏、或加速补仓，谁会成为最终赢家?

龙头房企拿地存优势，万科、碧桂园、融创位列前三

据中指院数据显示，TOP10企业1-8月拿地总额7089亿元，占TOP100企业的35.9%;TOP30企业1-8月拿地总额12686亿元，占TOP100企业的64.3%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

从拿地面积来看，碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-8月，碧桂园拿地力度持续加码，以3606万平方米占据榜单首位;绿地和万科分别以2292和2069万平方米拿地总面积登上面积榜第二、三位。

具体来看，仅在8月份，万科新增拿地面积就达到了282万平方米，在昆明新增的7宗地块权益总建筑面积达33.21万平方米，在太原取得的8宗地块，权益总建筑面积为47.2万平方米;碧桂园在太原获取3宗地块，总建筑面积达48.7万平方米。

从整个上半年的拿地节奏上来看，土地市场自3月开始出现一波“小阳春”行情，直至今年5月底，多个部门重申收紧房企融资政策，同时，对部分举债拿地的企业进行了“点对点”的监管。5月31日，据21世纪经济报道，因部分房企拿地激进，出现“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

严监管的市场氛围下，7月份开始，房企拿地数据明显减少。进入8月份，房企普遍在土地市场的布局变得更加保守。据克而瑞研究中心统计的《1-8月新增货值百强房企》数据显示，8月份，有近3成企业未出手拿地。规模房企中，有部分企业8月土储投资大幅放缓，如中海地产(HK：00688)当月拿地金额仅有1.6亿元，荣盛发展(SZ：002146)、雅居乐(HK：03383)当月拿地金额环比跌幅达到6成左右。

“房企融资环境持续收紧，企业信托、海外融资渠道受限，难免会对土地市场形成实质性影响。”克而瑞一位分析师指出。

中国金茂“激进”拿地，高价地蚕食下营收下滑

不过，蓝鲸房产梳理发现，在房企拿地普遍降温之时，也有部分企业逆势夺地。据克而瑞研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜中，中国金茂的排名由1-7月的25名上升至12名。同时，在中国指数研究院发布的《2019年1-8月全国房地产企业拿地面积TOP100》中，中国金茂也较前7月上升12名。

“销售水平在11-50强左右的房企拿地态度相对积极，在追逐规模赛道下，此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力。”上述分析师指出。

近年来，中国金茂全力冲刺规模。2018年，中国金茂以1280亿销售突破千亿门槛，同比增速达到了83%，在克而瑞的排行榜中，位列排行榜第24位，然而，中国金茂并不想止步于此，总裁李从瑞亦曾提出，要快速进入房企前15名，并于2020年将达成销售签约额2000亿元，跻身行业第一梯队。

规模动力下，今年以来，中国金茂始终在土地市场保持着积极的姿态。根据其年中报显示，2019年上半年，金茂获取项目的总建筑面积约为888万平方米，超过2018年同期的548万平方米。

对于上半年的拿地情况，李从瑞表示，“上半年公司拿地保持了比较好的节奏，招拍挂集中在一二线，城市运营集中在二三线，全年总体拿地将和去年持平。” 2018年，中国金茂的拿地总额为896亿元，而2019年上半年，总土地款为341亿元，也就是说，接下来，中国金茂仍会积极拿地。

在投资端发力的同时，上半年，中国金茂也交出了一份尚算不错的成绩单。据其财报显示，上半年实现签约销售额约785亿元，销售面积358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响后，合同签约销售净额同比增长79%。

排名上，中国金茂排从2018年24位上升至17位，这距离其年初提出的进入15名目标，还有两个位次的距离。

然而，在销售额提速背后，金茂营收却出现大幅下滑。数据显示，上半年，中国金茂实现收入约147.41亿元，同比减少33%，中国金茂解释称，主要是城市及物业开发项目的收入较去年同比减少所致。

花旗银行在研报中指出，金茂营收的下滑主要是由于“限价政策影响”。同时，一位不愿具名的地产分析人士也对蓝鲸房产表示，中国金茂营收下降，说明受到市场调控，尤其是高端项目限价等影响，导致企业经营有一定压力。

限价背后，是中国金茂高价拿地的策略。一直以来，中国金茂坚持走高端路线，成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品，然而，高端产品对土地有着更为苛刻的要求，中国金茂要想虎口夺食势必要付出更高的代价。

公开资料显示，近三年来，中国金茂拿下了多宗高价地项目，比如南京河西“地王”、深圳龙华“地王”和厦门翔安“地王”等，不过这些“地王”项目均因地价过高在入市或去化时遭遇各种问题。

2016年6月，首开金茂联合拿下了杭州申花板块土地，楼面价为33106元/平方米，这一价格刷新了当年5月融信创下的拱墅区单价地王纪录。彼时，据媒体报道，该楼盘预计将以6万元/平米的价格入市。不过，截止到2019年7月5日，该项目最后一批高层房源领出预售证，均价约48115元/平方米。对于这一售价，有业内人士分析认为，“基本无法实现盈利。”界面新闻曾报道称，因不满均价，中国金茂举报了批复预售证的相关杭州政府部门，不过，中国金茂对蓝鲸房产表示不属实。

在全国热点城市坚守“限价”的情况下，中国金茂如何解决高价地的问题?在持续加码拿地的同时，其又将通过何种方式来增加营收?事实上，行业中还有许多类似于中国金茂相同拿地策略的房企，对于他们而言，同样需要面对上述这难解的课题。

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