房企正在将存货规模做“轻”

虽然存货规模仍在上升，但三家房企的存货总量增速较上年亦有所下降，其中恒大增幅下降幅度最大，存货增速同比下降了15个百分点，万科也下降了7.8个百分点。从恒大表现来看，去年恒大着重控规模、降库存，尤其是营销方面从2月的线上售楼处营销活动开始集团层面营销活动贯穿全年。

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现房存货占比止降回升，去库存压力增加

虽然房企存货规模有所下降，但同时同时房企的存货管理也面临着诸如现房库存升高，存货减值计提大幅上升等一系列的挑战。

CRIC重点监测的80家房企中，共有52家房企披露了2020年存货明细，据统计52家重点监测房企的现房库存总量为9570亿元，相比2019年上升了21.8%，增速明显领先存货总量增幅。企业现房库存占比也由2019年的10.48%上升至2020年的11.00%，终结了持续4年的下降趋势，首次回升。

虽然2020年有疫情影响，但是实际上下半年企业施工竣工已经完全恢复，也有不少企业通过赶工降低甚至消除了疫情带来的影响，因此企业的现房库存反弹值得重视，企业的去库存压力再度回升。

除了现房库存积压之外，市场分化，调控趋严，房企存货跌价准备大幅增加。

据CRIC监测，2020年12家企业计提的存货跌价损失同比增长超过一倍，中国金茂、金融街在年内计提了比较大额的存货减值，拖累了企业盈利;而招商蛇口则连续两年计提超过20亿元的存货减值，万科、新城、信达等2020年计提存货减值金额都有明显上升。

之所以出现上述问题，我们认为有两方面原因，一是早期高价拿地遇到限价等调控措施，销售价格不及预期导致最终亏损;二是市场进入下行区间，企业降价跑量导致销售价格不及预期。因此，存货的计提不仅使当期利润受到很大影响，也能代表一种盈利能力趋势，若企业计提存货减值持续维持高位或连续增多，则意味着企业投资策略出现一定的问题，项目盈利能力较差。

目前来看，房企整体库存风险可控，除了从内部管控上提升存货管理之外，在土地投资时也需要谨慎选择城市。

在未来投资时需要关注城市发展的不均衡和一城一策的管控体系造成的城市市场分化问题。一些热点城市持续供不应求，土地价格高涨，而部分二线和三四线城市库存持续积压，去化周期已经超过3年。预计这种分化效应将持续加强，企业在投资是要规模那种缺乏基本面支撑的三四线城市，例如洛阳、北海、日照等中部内陆城市，人口净流出，市场购买力匮乏，库存压力将持续增大。

审慎投资的同时，做好成本测算，不盲目追求热点，有效减少存货减值。尤其是“两集中”下22城土地市场竞争将进一步加剧，房企在投资拿地时需做好成本测算，不要盲目追求热点城市，确保项目的盈利空间充足，避免由于存货减值造成盈利受损。

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