12年前的盛大开场，用不了几年也将悄然划下句点

李思廉曾透露，亚运城最吸引他的地方就是规模，建筑面积高达400多万平方米。他时常偷偷过去看项目，越看越开心，“我想再也找不到这么一片漂亮的土地”。

当然，商人做生意最重要的还是算账。李思廉说亚运城总价虽高，但算上政府投放的基础设施和已经建好的80多万平方米，还是打了一场胜仗。陈卓林也表示，亚运城项目平均地价在4000元/平方米左右，而周边拍的地都是6000元-8000元/平方米。“我们算来算去，也是差不多，目前亚运城合理的利润大概就是15%左右。”

开发进度和销售价的权衡

在广州亚运会结束后，亚运城的运动员村、技术官员村、媒体村共8078套住宅便开始对外发售，2010年的均价大概在1.25万元/平方米左右，一年卖了3900套。李思廉还抱怨过第一期卖得太便宜了，因为成本价就要1.18万元/平方米。

在那之后的4年，因为调控和项目决策等原因，亚运城的成交量越来越少，2014年甚至不足千套。成交价格也几乎没涨，2015年的均价依然是1.2万元/平方米左右。按这个价格卖，没钱赚是必然的，一直到2015年，项目公司都还处于亏损状态。

有些股东已经没有耐心等下去了。据闻，在2016年初，5家开发商就已开始探讨亚运城的出路。方案有两个，一是把地块一分为五，大家独立开发，方案最后没被通过。二是富力、中信都想退出，把股权转让给其他股东。后来因为中信地产被中海收购，中海因为在广州存货不多而决定留下来。因此，最终离场的只有富力一家。

李思廉解释过退出的原因。他说，这个项目股东太多，大家都不会花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一点股东，这样比较好。坊间也有传言印证这个说法，大意就是股权太平均了，谁也做不了主，任何决策都要5个股东审批，股东们的意见又经常不统一，这就影响了项目的开发进展。

在2017年的年报里，富力披露了亚运城20%股权的转让价格——2.4亿元，并指出这笔交易将录得亏损。富力转出的股权被其余4家房企平分了，最终，世茂与碧桂园均持有亚运城项目公司26.67%股权，雅居乐持有26.66%股权，中海则持有20%股权。

吸取了教训后，新股东组合积极了很多，给亚运城安排了新的管理方式。这种“董事会领导下的总经理负责制”给予项目公司总经理更大权限，旨在简化内部管理，避免股东各自为政。世茂和碧桂园担起了较多的职责，前者负责工程开发和运营、后者主管营销，遇到大的决策和资源整合就4位股东一起决策。产品定位不够精准，以及商业配套建设落后的短板也被补了上来。

在那之后，亚运城的开发速度以肉眼可见的速度提升，每年推售一个新组团，几千套货量上市。2018年-2020年，该项目每年的成交金额都破百亿元，2019年还是全国单盘成交第一名。为了跑量，亚运城的价格涨幅一直低于区域内的其他在售楼盘，番禺不少项目去年就已冲上5万元/平方米的新高度，而2020年亚运城的成交均价仍只在2.7万元/平方米左右。今年，广州的在售楼盘更是涨势凶猛，番禺一些项目已经突破了6万元/平方米，但亚运城依然保持着自己的节奏，全年能否突破3万元/平方米的成交均价还是未知数。

盛大开场，草草收场

由于常年保持价格小幅上涨，番禺的其他开发商都对亚运城颇有微词。其他区域的房企时常抱团抬高售价，番禺的价格联盟每每到了亚运城这就自动瓦解。番禺有个开发商说，过去几年，同行们曾与亚运城交流过数次，暗示项目配套、交通那么成熟，卖那么低的价格会影响片区涨势，希望该项目能涨涨价，共同营造区域内的良好价格上涨氛围，但都被婉拒了。“相比利润，他们更看重销售业绩。”

亚运城的股东们已有很多年没在财务报表上披露亚运城的盈利情况，从这11年来的价格走势看，虽然销售额很高，但即便能赚钱可能也只是微利。

开发商的让利令大批购房者在房价飞涨的时期得以上车安居，也让产业链上的参与者受益良多。亚运城售楼部门外的大街上，密集分布着十多家中介门店，有个中介说，他从2013年就开始卖亚运城的房子了，看着这里从杳无人烟到如今入住几万人，“规划是要住20万人的，房屋交易很活跃”。

有位售楼小哥2014年到亚运城做销售，他说加上渠道，亚运城差不多有200个销售，这几年每年都能卖几千套房子，“我算销售业绩比较突出的，一年能卖50套”。赚到钱后，他也在亚运城买了一套房子。

如果从当前的投资角度看，拿下亚运城未必是一笔很划算的买卖，几位行业翘楚在这个超大项目中的合作实践也不算太成功。只不过，眼下股东们的销售规模少的也已经破千亿元，多的超7000亿元，对于亚运城这个历史遗留问题的关注度自然也大不如前。据销售透露，亚运城已开发大半，只剩少量住宅及商业用地，未来大概率还是平稳走量。12年前的盛大开场，用不了几年也将悄然划下句点。(曾冬梅)

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