货地比反映地块投资价值 考验房企综合实力

1、近7成房企新增投资货地比集中在2-3区间

从企业层面而言，新增投资货地比指的是房企年度新增投资地块的预期总货值与拿地总金额的比值。从新增货值榜百强的企业数据来看，2020年房企新增投资货地比中位数为2.47。近7成房企货地比集中在2-3区间内。

其中，高位区房企(货地比超过3的)占比22.4%，包括碧桂园、中国恒大、绿地控股、世茂集团等。低位区房企(货地比小于2)占比10.4%，包括远洋集团、华发股份、保利置业等。从企业新增投资货地比和销售业绩规模的分布情况来看，企业货地比的高低与规模并无显著的相关性。

2、2020年货地比下滑企业超7成

通过2017-2020年度克而瑞新增货值排行榜百强房企数据，对房企土地投资货地比现状及趋势进行分析。数据显示，2020年新增投资百强房企货地比中位数2.47，较2019年的2.65有整体走低的趋势。企业新增投资货地比“普降”态势明显，下滑企业占比超过7成。从区间分布来看，新增投资货地比超过3的企业数量大幅减少20%。

同时，2020年位于低位区的房企数量增加明显，一些房企2020年新增投资货地比由高位区骤降至低位区，如远洋集团、保利置业、电建地产。这三家企业2019年新增投资货地比均高于3，但2020年新增投资货地比均低于2，分别为1.91、1.88、1.95。2020年，这类房企均以一二线城市为主要战略布局。如电建地产主要新增项目布局在深圳、南京这些“高地价+限售价”城市，货地比空间无疑会受到挤压。

从行业发展现状来看，企业新增投资货地比呈现普降的趋势，这与行业整体利润空间承压、盈利下行的趋势相契合。一方面，近年来企业竞争格局加剧，土地市场价格走高，房企拿地的成本提升。叠加部分热点城市市场调控和限价政策，企业新增投资货地比普降，项目的利润空间也被不断压缩，行业整体盈利承压。另一方面，企业对地块利润率的要求会有所降低，通过牺牲利润空间来获取一些货地比相对较低的地块，以保证自身的土地储备规模。

房地产行业作为业绩导向、利润导向且高度依赖土地的行业，投拓会影响到企业整体的运营效益。在房企前期地块筛选、投资测算过程中，通过货地比能够反映地块投资价值。

目前，企业新增投资货地比普降的趋势和行业整体利润空间承压、盈利下行的趋势相互契合。在土地价格走高、企业拿地成本提升以及热点城市限价、企业盈利承压的背景下，房企对地块利润率的要求会有所降低，通过牺牲利润空间来获取一些货地比相对较低的地块，以保证自身的土地储备规模。整体而言，随着高地价、低货地比的项目不断步入结算，相信行业利润空间将持续面临下行压力，盈利指标也将保持下降的趋势。

此外，货地比指标虽然对房企投拓具有积极的意义，但由于其计算不涉及开发过程成的各项成本，最终的投资研判还需要因地制宜、结合城市及地块的实际情况，通过各项指标的综合测算进行考量。项目最终成功与否也不仅取决于地块，还与企业的经营实力、产品实力息息相关。未来，更高的运营管理效率、更强的土地投资和产品打造能力将是企业发展竞争力的关键。(克而瑞研究中心)

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