房地产行业整体利润率下降，利润回归到正常水平是一个趋势

靠规模增厚净利润的操作似乎没那么有效了，守住25%的毛利率红线也不再是易事。即便是头部房企，也面临着毛利率下降的压力，不少房企正在进一步遭遇盈利能力的“滑铁卢”。

《证券日报》记者根据WinD统计数据梳理发现，2021年一季度，剔除数据不全企业，A股124家上市房企归属于母公司股东的净利润合计为195亿元，同比下降16%。另据《证券日报》记者整理的近10年数据显示，这124家房企的一季度盈利峰值出现在2019年，彼时其归母净利润合计为384.5亿元。也就是说，今年一季度，A股上市房企比2年前出现峰值时少赚了约190亿元;平均每家公司的归母净利润也降至1.6亿元，比2年前低了一半。

“房地产行业整体利润率下降，利润回归到正常水平是一个趋势。此前，房地产行业通过土地升值房价上涨，来收获较高的利润率，而目前由于土地价格较高，房价调控限制等原因，房地产行业毛利率下降。”在2020年业绩说明会上，朗诗地产董事会主席兼执行董事田明向《证券日报》等媒体表示，这对房企的要求越来越高，不能有软肋和短板，任何一个环节控制不好都会导致毛利率受到影响。另外，他强调，土地红利已经没有了，容错空间越来越小，企业需要依靠精细化管理提升利润率，例如在内部缩减成本等。

毛利率下滑成趋势？

众所周知，房地产行业经营层面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些费用，其中土地成本占比较高，因此销售单价的高低几乎决定了一家房企的利润空间。《证券日报》记者与多家房企高管交流后获悉，一般大型房企都将“毛利率达到25%、净利润率超过10%”视为红线，若在拿地测算中达不到这一水平线，则会考虑放弃竞拍。

根据A股房企2021年一季度的表现，分层级来看，在124家上市房企中，销售毛利率超过25%的有71家，占比57%，2020年则为85家，占比69%;超过30%的有57家，占比46%，2020年则为67家，占比54%;超过40%的有31家，占比25%，2020年则为30家，占比24%;在10%-25%区间的有39家，占比31%，2020年为28家，占比23%。

不难看出，以往跻身高毛利率水平梯队的成员正在降档。“主要受土地成本提高影响，前期高地价项目进入结转期，推高了营业成本，导致盈利空间进一步受到挤压。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水向《证券日报》记者表示，同时，“房住不炒”政策持续，一线、二线热点城市限价政策抑制了溢价，企业盈利空间受到限制。此外，受新冠肺炎疫情和宏观经济影响，所持物业的收入和净利润表现仍待恢复。

同策研究院资深分析师肖云祥亦有类似看法。他向《证券日报》记者表示，毛利率下行是多方因素造成的，房企目前结转的项目，大多是在一两年前拿的地，拿地成本较高;同时，近年来房企融资成本进一步提升;各主要城市执行严格的限价措施，自然导致房企盈利能力下滑。

“行业毛利率下滑趋势短期仍会持续。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，一方面上述高溢价土地尚未全部完成结转;另一方面，从目前集中供地的实际情况看，在土地溢价率下降的同时，其他配建需求不断增加，房企短期的土地、建设成本并未大幅降低。整体上看，预计房地产行业毛利率水平短期保持下滑，中期小幅回升，长期稳定在中等水平。

房企需避免冲动拿地

“要改变思想认识，行业利润率走低是大趋势，土地红利时代早过去了。”某头部房企掌舵人向《证券日报》记者直言，不要想着赚“大钱”，要学会省“小钱”赚“小钱”。

事实上，近期多家房企的高管在与《证券日报》记者沟通时表示，相比过去粗放型的管理，现在地产行业整体精细化程度在提高。比如，过去对于样板间成本控制并不严格，一旦老板看了说不满意，立刻拆了重新装修，但现在每笔支出费用都要报批后严格落实，也就是基本上很多房企都实施了全面预算管理制度，以管控成本支出，节省每一笔“小钱”。

当然，开发商最大的成本支出依旧是拿地。要想缓解毛利率水平不断下滑的情况，首先要“理性拿地，加强城市研判精准性，精准投资保证盈利空间。”刘水向《证券日报》记者表示，更要优化产品，赢得口碑与市场。另外，要进行数字化赋能管理，从各角度优化内部管理，实现高效运转和成本控制。

在潘浩看来，行业已经进入管理红利时代，成本管控能力将是对房企盈利能力的较大考验，包含土地成本、建设成本以及融资成本等，一些擅长高举高打的房企将面临更艰巨的挑战。

“不要冲动拿地，要降低拿地成本;拓宽融资渠道和方式，通过多元、创新的融资手段，降低融资成本;提高自身运营效率，未来高周转对于大多数房企而言应该是标配。”肖云祥向《证券日报》记者直言，同时，房企需要开展多元化经营，转型盈利能力强的多元化业务，本身可以获得更高的投资回报;另外，产业能力的优势也可为降低拿地成本产生正向影响。

“目前位居第一梯队的房企具有较大规模优势，且多数保持稳定增长的趋势，行业集中度加剧趋势将长期保持，梯队之间的内部波动会有，但跨梯队的跃进则不易在头部梯队出现。”潘浩认为。

“城市布局合理、产品与城市匹配度高、运营能力强、拥有多元拿地和融资优势的企业，盈利空间更加充足。”刘水向《证券日报》记者表示，长期来看，房地产长效机制建立，房企毛利改善空间有限，但受运营能力、融资能力、品牌影响力等因素影响，行业毛利率表现为结构性变化。(作者：王丽新)

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