虚妄的强大，没能让蛋壳看见世界的温柔 反而加速了它的坠落

高靖“消失”了10个月。

去年6月，蛋壳公寓原CEO高靖被地方政府部门调查，自此他再没在公众面前出现过。知情人士称，“他目前在家”。

高靖朋友圈的最近一条信息还停留在2020年4月27日。他转发了《湖北战役企业社会责任报告》，蛋壳公寓因一系列抗疫举措入选其中。

他的头像下方仍保留着当初的个性签名：“要对得起一起跟着拼的人。自己变强大才能看见世界的温柔。”

事实上，蛋壳一度很“强大”。拥有雄厚资本靠山的蛋壳公寓曾大举扩张，运营房间一度增至40余万间。

2020年1月17日，蛋壳在纽交所挂牌上市。那是高靖和蛋壳的高光时刻。

但资本退潮，蛋壳成了裸泳者。爆雷、跑路、欠薪、被追债……过去一年，蛋壳“碎”了一地。直到4月6日晚，纽交所宣布决定启动程序，将蛋壳摘牌。

虚妄的强大，没能让蛋壳看见世界的温柔，反而加速了它的坠落。

蛋壳公寓之外，有人黯然离场，有人火热进场，来来去去，长租公寓行业依然热闹非凡。“蛋壳之死”留给这个行业的，除了一地鸡毛，还有深刻反思。

失败样本

蛋壳被退市的消息一出，李晖(化名)对蛋壳退还租金、押金已不抱任何希望，他已经能平静接受现实。

在北京工作的李晖，是蛋壳租客大军里的一员。相比其他租客，他还算幸运，只签了季付。

得知蛋壳“爆雷”时，他一边找蛋壳解约，一边联系房东新签了合同。只是，蛋壳欠他的3000多元押金和租金，至今没有下文。

去年12月，蛋壳公寓APP下架了所有房源。首页能点击进去的按钮仅余三项：业主自助解约、租客自助解约、自助解约说明。

李晖称，签了租金贷的那些租客，后来都与微众银行解除了租金贷协议。微众银行对租客的个人债权，转成了对蛋壳的应收款。也就是说，微众银行接下了部分摊子。

李晖加入的维权群已经沉寂了，只偶尔有几条电商砍价、外卖分享链接发进来，群成员已相继退出。权衡利弊之后，他决定释怀，“不然又能怎样”。

“我们可以继续维权、起诉，然后呢?蛋壳债台高筑，加上是互联网公司，本身就没有什么资产，即使强制执行也轮不上我们。”为了这么点钱，耗费大量精力去维权，李晖觉得不值得。

当初帮助李晖跟进后续问题的蛋壳工作人员张濛(化名)也在年前离开了蛋壳。去年11月时，蛋壳没给发工资，她隐隐发觉有些不对劲。

在被拖欠了3个月工资后，张濛通过仲裁维权，法院判了胜诉，但工资仍然没能拿到。身边的同事陆续都离开蛋壳，现在只剩三四十人善后;与她一样，大部分蛋壳员工均走上了维权讨薪的道路。

还有更多人在艰难维权。微博网友“毗陵诗国”向法院提交了起诉状，要求蛋壳退还1万多元租金，并将他的艰难维权之路记录在微博上。

法院告诉他，蛋壳疑似跑路，即使胜诉可能也拿不回房租。

与“毗陵诗国”一起维权的室友听到这话，彻底认栽，撤诉了。可是他不准备这么快就认输，“即便到最后还是不能拿回我的房租，我还是要拿到最公正的审判，最正义的结果。”

爆雷后，蛋壳公寓运营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司(下称“紫梧桐北京”)相关的立案信息暴增，目前已达160余条，多为租赁合同纠纷和买卖合同纠纷。每个月都有多起案件开庭，目前最新的案件开庭时间已经排到了今年7月。

仅紫梧桐北京，被执行总金额已达1000多万元。此外，紫梧桐北京和高靖还多次被法院列为失信被执行人。

从含着金汤匙出生到惨淡收尾，蛋壳只花了5年，成为行业反思的样本。

2015年，高靖带着老领导沈博阳投的一笔钱，杀入长租行业，创立了蛋壳。仅4个月后，蛋壳就获得一笔来自开物华登的1000万元A轮融资。

截至上市，蛋壳五年内共获得7轮融资，长长的投资者名单里不乏蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本等知名机构。

在资本的助推下，蛋壳迅速扩张。截至2019年底日，其运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。

为了快速占领市场，蛋壳以高租金从业主处收房，又以低价吸引租客。虽然运营房屋数量不断增加，出租率却逐年下降。

2017-2019年，蛋壳出租率从85.8%降至为76.7%。与此同时，亏损暴增，从2017年的2亿余元增至2019年的30亿余元。可以看出，蛋壳扩张越凶猛，亏损越大。

租金贷是蛋壳饱受诟病的另一争议。所谓租金贷模式，就是公寓将房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性将一年的租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。这一模式为蛋壳沉淀了大量资金。

2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款在租金收入的占比分别高达90%、88%、80%。

但租金贷模式要想继续维持，长租公寓必须保证平稳运营，一旦出租率下降，现金流就会陷入断裂危机。

2020年初突如其来的疫情，成为蛋壳倒下的导火索。一方面公寓空置率提高，另一方面租金普遍降低，蛋壳陷入资金危机。

去年2月，蛋壳单方面要求房东减租、解约、资金危机等消息就已传出。紧接着四个月后，高靖被政府部门调查，公司融资又进一步恶化。之后，维权、破产、讨薪等坏消息一个接一个。到11月，蛋壳终于捂不住了，彻底爆雷。

今年1月，蛋壳未按期递交2020年半年报，被纽交所列为不合格发行人;3月15日，纽交所暂停了蛋壳公寓ADS交易，蛋壳公寓股价定格在了2.37美元。相比上市首日，股价跌了82%。

目前，随着纽交所启动蛋壳摘牌程序，蛋壳市值已归零。一旦摘牌，蛋壳的那些投资者们当初投进去的真金白银，也将“打水漂”。

高靖想要“对得起一起跟着拼的人”，时至今日，一切成空。

风口上的“哀鸿”

长租公寓领域的乱象，既交织着房东、租客的辛酸历程，也充斥着创业人过山车式的命运起落。

三年前，湾流国际的创始人黄海滨，谈到长租公寓现状时，还淡定自如，直言“现在是子夜时分12点，还早，太阳还没有升起来”，意即行业潜力巨大，前方一片光明。

他以电影中的角色，做了个形象的比方，希望湾流国际不跑龙套、不当配角，成为住房租赁行业的主角;还给自己定了个期限，说可以“30年都做住房租赁”。

然而，就在黄海滨表达“壮志”的隔年，湾流国际就因拖欠款项而遭到供应商的联合起诉。后来公司的危机仍在持续，拖欠的租金、押金总额迅速扩大，业主、租客都加入了追讨欠款的队伍。

今年2月，黄海滨再次被限制高消费，在公开场合，已难以觅得他的身影。

而身为“长租第一股”青客公寓的创始人金光杰，也同样举步维艰。2012年，当过十年警察、十年律师之后，他转而创立青客，自我调侃称“放着好日子不过，没事去自讨苦吃”。

一语成谶，眼下的青客，确是饱受亏损之“苦”。

2018、2019财年，青客公寓的净亏损分别为4.99亿元和4.98亿元。但到了2020财年，它的净亏损，已达到15.34亿元，同比增长了208%。“黑洞”的边缘，仍在不断扩大。

金光杰心里一直很清楚，不管是天使、ABC轮、PE或者证券公司，它们都需要一个退出渠道，最后盯着的一定是股市。

所以，他避开看重经营利润的A股和港股，远赴重洋登陆纳斯达克。

上市当天，他长舒一口气，说“活着很重要”，看似跨过了一个险坎。但如今看来，上市并非就能万事大吉，对接资本市场的背后，仍有重重关卡。这一点，蛋壳如是，青客也如是。

今年年初，金光杰辞去青客公寓首席执行官、董事会主席、董事长等职务，彻底退出管理层。这起人事震荡，或许隐藏着他的诸多无奈。而至今青客拖欠租客租金的现象仍屡屡出现，让人担忧它会重蹈蛋壳的覆辙。

无论是黄海滨、金光杰，还是高靖，他们就像一面镜子，将行业的负面现象，投射了出来。过去十余年，行业上演着一幕幕爆雷与剥离的情景，遍地哀鸿。

去年，叠加疫情因素，又有超过40家长租公寓企业遭遇滑铁卢。外界不少人将他们长租事业的遇阻，归根为模式运转的结果。

高价收房、低价放租的“高进低出”模式，便于“走量”;而以优惠名义吸引租户付年租、半年租，再付给房东短期租金的“长收短付”模式，以及租金贷模式，则便于利用时间差大量筹集资金。

不过，模式本身并非“原罪”，比如租金贷，从金融逻辑上讲，它有确定的还款来源，且其离散度高，不至于整体崩盘，是没有问题的。

但在长租领域，由于进入门槛较低，各方主体纷纷抢占市场，其中有的运营商奉行“推规模、加杠杆、拼上市”等过于激进的路线，才导致了模式偏离、困境与乱象丛生。

相关市场调研显示，真正需要贷款租房的人不超过30%。若为了形成资金池，过度诱导不需要贷款的人，变成租金贷万千人群的一员，则容易让住房租赁的风口，变为搅动秩序的风暴。

潘石屹曾一语道破行业“真相”。他认为做长租公寓有两类人，一类是骗子，一类是傻子;要不就是没有想到长远的发展，骗到一笔钱就行了，要不就是账没算明白，就进去了。

在他眼中，国内公寓的回报率大概只有1%，银行的贷款利率至少是4%-5%。如果把银行的钱拿过来，租了房子改造之后再往外租，是覆盖不了成本。

而郁亮之前也在公开场合谈到，有银行要给万科专项贷、租赁贷，但都被他拒绝了。

对此，银行很诧异，这么便宜的钱，为什么不要?他干脆利落地回答：“这笔钱，(用在长租公寓)光利息我都付不了。”

以此看来，长租公寓是一门需要长时间培育、不可速成的生意，其对运营资金、经验，有着较高的要求，不太可能短期盈利。也正因为于此，才有远洋、朗诗等，不堪承其重，将长租业务剥离出上市平台的举动。

在轻氧创意社区CEO陈俊宇看来，对于分散式长租公寓来说，要做到不要盲目拿房，以租定收(以租给租客的价格来定拿房的价格);对于集中式长租公寓来说，前期需要谨慎寻找合适的物业，降低资金成本。

此外，业内人士在谈到行业顽疾时，对乐居财经表示，目前租赁住房盈利仍是一个亟待解决的难题，扶持政策多数地方没有落实。希望各地能在房产税、城镇土地使用税、市政配套费、水电费等方面给予一些减免。

另外，住房租赁市场的融资渠道不够畅通，住房租赁市场最主要的金融工具是房地产投资信托基金(REITs)。希望未来可以加快推动住房租赁投资信托基金的顶层设计。

疾风下的“劲草”

一边是崩溃与逃离，另一边却有入局者仍在不断加持着该领域，呈现出“冰火两重天”的格局。

在前几年的多元化浪潮中，不少房企就曾将其作为拓展的板块之一。背靠房企这棵“大树”，长租有了相对稳定的生长环境和现金流支撑，即使面临亏损，也未集中掀起多大的负面“波澜”。

旭辉瓴寓相关负责人认为，房企系的长租公寓，在品牌背书上有绝对优势，接触一手物业资源的机会较大，自持物业的贡献能力也较强。

同时依托房企多产业链支撑和协同，提供的是一个租赁项目全模块、全链条综合服务方案，并包含公寓、物业、商业等不同业态，用资产管理的思维和能力，帮助业主实现资产价值最大化。

换言之，避开“二房东”的轻浮，相较于中介、互联网等企业，开发商手中有地、有产业链，布局长租公寓有着难以比拟的优势。

据统计，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017 到2019年涉足该业务的房企占比超过75%。眼下，房企为租赁市场提供的机构化房源，占比超两成。

尽管过去一年受到了疫情黑天鹅的影响，但在近来发布的一系列年报中，字里行间仍透露着开发商在长租公寓领域的进阶表现。

去年，“修枝剪叶”的万科，旗下泊寓实现营收25.4亿元，同比增72.33%;龙湖冠寓实现营收18.11亿元，同比增54.13%。两者开业的规模分别已达14.24万间、9万间。

业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓还宣布，得益于数字化模式的创新，冠寓将在今年实现盈利。

这对于习惯了“亏损”节奏的行业来说，足以让人耳目一新。

3月份，旭辉领寓更将名字改为“瓴寓”。以一字之差，却表达“全面把握事物，了解透彻”的喻义，体现该公司的模式升级、战略升级以及品牌内涵升级。

目前，瓴寓的门店共覆盖国内18座城市，深耕华东区域，重点关注北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及杭州、南京、成都3个强二线城市。已拓房源7.4万逾间，开业房源2.8万余间。

房企之所以坚守这门“不赚钱”的生意，或许是因为他们仍相信，在正常的轨道上，住房租赁的发展仍是一个较大的风口。

过去租赁行业发展混乱，主要是因为分散的市场主体难以监管，专业机构渗透率较低，市场缺乏相应的底线和标准。毫无疑问，这种现状正在逐渐改变。

租赁是十四五期间房地产发展的重点方向，规划建议指出，要探索支持利用集体建设用地，按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

一些带有国资背景的房企，在政策春风的吹佛下，还涉足集体土地租赁。

在这其中，不仅有万科泊寓在北京成寿寺，布局的国内首个集体土地租赁住房项目;还有首创置业、首创新城镇开发的平谷白各庄、顺义张镇和房山下坡店项目等，预计今年启动预租。

按照规定，对于此类项目，乡政府是集体用地的供地方，房企涉足其中，能减少拿地等环节的成本，而建成之后，又能更好地为当地提供租房需求，两方受益。

说到底，长租公寓只有回归“住”的本质，摒弃资本的躁动，才能最终沉淀下来，成为胜出者。不过，经营的各方主体，也要尽快找到适合自身的盈利模式，才能做疾风下的“劲草”。(张文静 曾树佳)

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