各地供地“两集中”政策逐渐落地，北京已成创新样本

各地供地“两集中”政策逐渐落地，北京已成创新样本。

3月31日，北京市揭开了集中供地计划的面纱。全年分3月、7月和11月三批次供地。首次公布的第一批次宅地出让公告中，共计30宗，建设用地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米。

从数量上看，第一批次就达30宗地，而去年全年住宅供地数量也才48宗。从土地出让金额上看，仅挂牌总价就超1035亿元，而去年全年也才1737亿元。也就是说今年加大供应基本已成定局。此外，此次出让的地块分布面很广，遍及12个区，还拿出了不少好地，城六区的供应占比接近半数。

总而言之，从各个方面看北京此次供地都超出市场预期。当然创新样本的意义远不止如此。

集中供地早已业内所熟知。今年2月底，一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知传出，按照住宅用地分类调控文件要求，北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州等18个二线城市实施供地“两集中”。这22个重点城市今年将分3批次，集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

2月24日，青岛成了第一个公布严格实行住宅用地“两集中”的城市。此后济南、天津、郑州、苏州、合肥、杭州等城市陆续跟进，推出具体实施方案和出让细则。

一线城市中广州走在了前面。3月26日，广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地计划，供地总面积约393万平方米，对比广州2020年商住用地供应量592万平方米，已占去年总供地量的66%。

此番北京第一批次供地的亮相，标志着供地“两集中”政策进入了一个全新的阶段。

之前普遍认为，集中供地模式是对传统供地模式的颠覆。旨在减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。也就是说通过更加透明，公开，有序的土地集中出让，来稳定预期，引导市场理性竞争。

当然，北京此次集中供地的行为远不只限于此，也不仅仅在于加大供应量。而在于将楼市的调控前置，较好融入到了供地计划的设计中，优化和升级了调控的手法。

在此次北京集中供地中，首次实施了“房地联动、一地一策”，对房价、地价进行综合管控，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，为入市土地“量身定制”交易方式。综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等出让方式。

“房地联动、一地一策” 会商机制由北京市规自委和北京市住建委早先建立，意在加强精准调控。故而北京集中挂牌的首批住宅用地也是22个重点城市中唯一由两部门联合发布。透露出来的信号也很明确：重房价调节、重刚需、重租赁。

在重房价调节方面，首次引入房屋销售价格引导机制。未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

在重刚需方面，近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求，以保障刚需。针对位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗优质项目，采取了竞政府持有商品住宅产权份额的交易方式，引导开发企业理性竞买，减轻购房人负担，满足居民自住需求。

在重租赁方面，此次出售的30宗地块中，有一半地块配备了公租房。

此次北京集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合性考量，彰显了政府在住宅用地领域改革的决心，体现了调控楼市的决心。

某种意义上说，北京市此举具有风向标意义。开创全国先河，通过实施“房地联动、一地一策”机制，精准调控到地块，从供、销两端实现联动引导，将对土地市场和商品房市场产生深远影响。北京市的实践中展示的调控工具箱中的一系列新工具，值得其他城市借鉴使用。

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