整体行业涨薪放缓，薪酬结构转变过程中关键岗位收入差距也开始逐步显现

时值每年3-4月份，各大企业开始陆续发布上一年年报，2020年受疫情影响，各梯队企业间分化明显，随着近年来行业从高速发展步入有质量发展的阶段，规模见顶、市场走弱、融资收紧、现金流紧张等因素制约下，部分房企雇员薪酬竞争力在逐步下降。

虽然从总体来看，在关键岗位上，房地产、金融、互联网三大高薪行业的格局仍然暂未改变。但统计局数据显示，从2010年到2019年，非私营单位中房地产薪酬排名从第12名降至第14名，私营单位中房地产薪酬排名从第5名降至第6名。

整体行业涨薪放缓，薪酬结构转变过程中关键岗位收入差距也开始逐步显现。

与此同时，近年来随着物管行业的不断发展，自2020年起，物业企业开启“抢人大战”，不仅核心岗位薪资优厚，针对应届毕业生，物业企业也开始如同前几年各大热门房企的“管培生”模式一般设置单独的晋升通道。

未来不同房企、甚至同一房企的不同岗位之间，薪酬涨跌分化加剧都将成为常态。

01

房地产薪酬排名下滑但仍具竞争力

据CRIC对全国46个重点城市调研数据梳理发现，2020年46城房地产业(不含销售中介、物业)平均薪资达到1.4万元/月-1.5万元/月，与46城全社会平均工资相比高出1.7倍。和其他行业相比，即便在疫情企业销售不利因素下，房地产行业的薪酬仍然处在高位，保持较高的竞争力。

图：46城典型城市房地产平均薪资和全社会平均薪资

备注：选取了46城中一线城市房地产薪酬TOP2;二线、三四线房地产薪酬TOP5城市

来源：CRIC调研

但随着行业规模见顶、市场走弱、融资收紧、现金流紧张等因素制约下，部分房企雇员薪酬竞争力在逐步下降。一方面，对比其他行业的收入来看，房地产行业的薪资排名在逐步下降。另一方面，房地产行业的涨薪幅度也随销售增速下降而收窄。

图：2010-2019年部分年份房地产行业薪酬在各行业中排名变化(按单位类型)

数据来源：国家统计局

此外，由于市场走弱、销售放缓，员工通过企业激励机制获得的收益同样大打折扣，尤其是在高周转、强调跟投的企业中，员工收益波动大，特别是与前两年市场强势期相比，这部分收入减少较多。

02

未来房企之间薪资涨跌将出现分化

据了解，地产行业的薪资结构多以“固定薪酬+浮动薪酬+福利+长期激励”四部分组成。固定工资为岗位基本工资;浮动薪酬则包含了绩效、成就共享等。比如房企投资部拿地成功后一般会有拿地奖金，且与拿地货值挂钩，以此作为对投拓人员的工作激励;年终奖则与公司的全年业绩挂钩，根据业绩完成度的不同，即使同一个集团公司，可能不同区域公司均有不同的发放比例，一般以N个月的基本工资衡量。

过去几年中，除了股权激励外，诸多房企为提高项目的开发效率、资金利用效率，提出了跟投这一激励方式，将员工收入与项目盈亏进行捆绑，大幅提高了员工的参与度，跟投模式一度也成为房企员工收入的重要来源。

但随着房地产行业各层面成本水涨船高，盈利难度持续增大，在提质增效的背景下，我们预计未来房企的薪资涨幅将会持续下降，直到行业整体出现新一轮的盈利增长点。但与市场分化、企业分化相似，未来不同房企之间的薪资涨跌也将出现分化，同一房企内部不同岗位的薪资涨跌也将有所不同，关键岗位人才的重要性持续提升，薪资水平也应大幅提升，而可替代性较强的普通岗位则将会面临涨薪缓慢的困境。

至于未来哪些房企将有较快的薪酬涨幅，主要可从三个方面来看：一是盈利能力，盈利能力越强的房企，提升薪资水平的能力和可能性越大;二是财务稳健性，以三道红线为例，绿色档的房企财务水平最为稳健，也具备较强的涨薪能力;三则是销售规模增速大、项目数量增幅大的房企，随着项目增多、销售规模增大，房企对人力有更高的需求，则可能有更大的涨薪幅度。

03

物业“风口”，近三年涨薪幅度逆市提升

事实上，在房地产行业整体薪酬排名下滑的同时，近年来，随着物业成为资本市场最大的风口，其薪资水平也在不断上升。

根据人力资本数据显示，2020年地产行业涨薪幅度在7%左右，较2019年下降1个百分点。仅有处在“风口”的物业板块近三年涨薪幅度逆市提升。

在大众认知中，物业服务企业通常的招聘对象都会是基础物业服务的保洁员、秩序维护员、设备维护员、绿化护理人员等，但是随着物业管理行业的不断“出圈”，专业技术人员岗位和集团综合管理层开始增多。

以往物业服务企业的岗位仅限于客户服务、工程、拓展、支持等基础工作中，现在，各家企业招聘岗位范围拓展到了商务管理、信息技术、策划宣传等多元的岗位，企业发展更加综合化。

近年物业服务企业新兴校招职位

来源：公开资料，克而瑞物管分析

增值服务、智慧物业兴起使物业服务企业的业务发展范围更加多元。从社区教育、社区金融、社区零售到社区广告，物业服务企业的业务不再限于物业，互联网、物联网的兴起也推动了物业服务企业的智慧化进程。

近年来，我们可以看到社区中的智慧化设备增加了不少，巡逻机器人、扫地机器人、智慧停车场、定时浇灌系统等。同时，企业也在通过自主研发或者与第三方合作的形式开发内部管理系统，让社区中的人、事、物都串联起来，形成服务闭环。

在智慧化背后，必然需要一个强大的科技智囊团支持，而行业中的头部企业也在全力打造这样的团队。例如，在中海物业的招聘岗位中，就单独将信息技术进行分类，涉及了开发工程师、产品经理岗、大数据算法工程师等。

除了岗位之外，物业服务企业还为员工提供了在市场上也具有竞争力的工资和福利。

我们可以看到在新兴的岗位例如AIoT产品经理，物业服务企业能够给到2万-2.5万的薪酬范围，而其他行业相似的岗位仅能给到1万-2.5万。对于人才的吸引，物业服务企业可谓是“不惜一切代价”。

部分岗位招聘月薪对比：物业服务企业(部分)VS其他行业

资料来源：克而瑞物管整理

整体来看，房地产仍是薪资水平相对较高的行业之一，但随着后规模时代不断强调的提质增效，员工涨薪幅度会进一步收窄，房企应对薪酬结构做出一定调整。部分盈利能力强的房企还有大幅调薪的能力，但主要应该调整关键岗位薪酬。

值得注意的是，在长期激励措施里面，由于跟投的作用随着行业需求走弱、企业现金流紧张以及操作不规范等原因，其作用在慢慢衰减。从提升员工积极性的角度来看，未来的地产跟投应该减少或弱化超额激励的属性，在保障一定额外收益的情况下，主要起到监督的作用。

与此同时，随着物业服务边界的扩展，对于物业服务的要求也随之增高，物业服务企业在发展社区增值服务、智慧物业的同时，吸纳了很多金融、科技、教育、电商等的人才，但是由于这些跨行业的人才，对于物业服务的认知在短期内会出现偏差，出现“水土不服”的情况，所以当企业招聘进来后，在短期会出现人才流失的情况。还需各企业积极建设培训制度，在入职时给予员工较为完善的认知培训。

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