是否应该取消商品房预售制度的争论已久

商品房预售制的去留，再次成为全国两会期间热议话题。

全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在今年两会上提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

他认为，目前我国房地产开发企业大多已完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

关于是否应该取消商品房预售制度的争论已久。2010年就曾有地方试点取消预售制，改为现售，但并未有省份能真正推行下去。

直至去年3月份，海南出台新规，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。由此，海南成为全国首个也是唯一全省推行现售制的省份。但也有专家认为，海南所拥有的特殊资源和特殊条件，其他地方无法复制，未必是一份人人能抄的作业。

尤其是房企人士普遍认为，现阶段取消预售制的条件还不成熟。“若现在就取消预售制，转为现房销售，可能70%的房企将难以为继。”一位长三角区域房企的高管称，取消预售制，意味着房企资产负债表上的预收账款(即购房款)很可能成为真正的负债。这对于融资“三道红线”下正极力降负债的房企而言，将是灾难性的。

海南只是个案

1年前，海南省成为全国第一个在全省域推行现房销售的省份。

按照去年3月份海南出台的相关政策，“改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。

不过，该政策并未明确要取消商品房预售制，同时设置了过渡期条款，即：在去年3月份之前已经出让的土地，仍实行的是商品房预售制度。

彼时，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃回应称，海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。

但全域推行现房销售，海南此举仍显示出极大魄力，政策背后有其特殊性。多年以来，海南省都在大力推进产业升级、坚决破除“房地产依赖症”。

“一房独大”曾是海南经济发展的一大痛点。2017年海南省房地产税收占总税收的49%，房地产投资占固定资产投资的51%，为全国最高。“坚决不能成为房地产的加工厂。”时任海南省委书记刘赐贵在多个场合强调。

2018年4月13日，海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日，海南宣布房地产“全域限购”。自此，从供给到需求端，房地产数据一直走下坡路。房地产开发投资增速出现拐点，2018年同比下降16.5%，2019年同比下降22.1%。

但对房地产业的限制，为发展其他产业腾挪了空间。2019年，海南全省生产总值增长5.8%，未完成7%-7.5%的目标，剔除房地产业后增长6.3%;服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

有业内人士分析称，海南省推行现房销售，是在确保继续断腕“去地产依赖”、“去地产投机炒作”既定战略不改的前提下，恢复商品住房供地和开发，让房地产回归正常。而且，作为岛型经济体，海南省的经济体量小、产业简单、人口少(常住人口944.72万)，房地产规模很小(占全国的1.2%)，从房地产依赖到产业转型，包袱少、负担轻、转身快。

26年预售制何时退出舞台？

商品房预售制度源起香港，引入内地并且运行已26年，在运行中解决了开发商资金周转问题，助推了房地产行业的蓬勃发展。但近年来开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人望无法入住等楼市积弊，也与商品房预售制度直接有关，市场对于取消预售制的呼声愈高。

早在2005年，中国人民银行就在其发布的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度。2006年在全国两会上，33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。期间也曾有地方试点取消商品房预售制度，但因牵扯到多方利益，鲜有真正推行下去的城市。

2010年1月，广西住建厅宣布在南宁试点取消商品房预售制度，开展现房销售。不过据媒体报道，因条件不成熟，上述试点一直未开展。

2016年，深圳率先在龙华一宗地块试点现售。这宗地块是金茂和电建以82.9亿元总价联合拿下的首宗试点地块，命名为“龙华金茂府”。这是深圳第一宗，也是唯一一宗试点地块。

同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块。苏州自2016年9月至2018年10月，累计出让超过130宗住宅用地，其中约70宗要求现房销售，占比超50%。

彼时，这些城市正处于楼市地市过旺的时刻。

2017年5月，广东省鼓励推行现房销售制度。据《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，在强调“着力防范房地产市场风险”时，特别提到要加强商品房预售资金监管，强化商品房交易合同网签备案，鼓励推行现房销售制度。

2018年7月，江门市发布商品房现售管理办法征求意见稿，宣布自2018年10月1日起施行，有效期五年。随后，网上流传出“江门出台现售新政，取消预售制”的说法。江门市住建局工作人员辟谣称：“我们从未取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。”

2018年10月，安徽合肥发文，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。2019年7月，四川成都的两块土地成功拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房销售”。

但这些试点政策均是在部分项目上试水现房销售，并未动摇房地产预售制的根基。

2020年初在疫情冲击下，多个热点城市纷纷发布稳定楼市的政策。其中，苏州市发文称，住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

市场猜测：苏州是否要取消封顶销售、取消现房销售?苏州市自然资源和规划局相关工作人员回应称：“不是取消封顶销售、取消现房销售，此前的预售政策不是不执行了，只是针对具体地块不统一要求，具体执行时，是否有预售要求会在具体地块出让公告中进行明确。”

有消息称，监管层已有实行现房销售的想法。据报道，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。

“房屋交付后产生的质量问题，和预售资金监管有很大关系。不能因为烂尾问题，就取消预售。房地产是资本密集型产业，如果地价还是那么高，融资成本还是那么高，房价还是那么高，开发商没有预售，周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大则认为，在楼市供过于求地区，房价本身处于下行区间，取消商品房预售制度，有利于防止开发商将风险转移给购房者，也有利于防止库存过剩。但在楼市供不应求地区，比如一线和部分二线城市，取消商品房预售制的条件还不成熟。

“在这些地区，商品房预售制还有存在的必要性。对于购房者而言，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，且能增加购房者抢到商品房购买资格的可能性。同时，对于开发商而言，预售商品房提供的资金可缓解资金周转问题，有利于增加商品房供给，缓解楼市供不应求的局面。”况伟大表示。(许倩)

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