物管股集体狂欢 恒大物业单日涨26.22%

1月18日，恒大物业(06666.HK)，单日涨幅高达26.22%，股价报收15.50港元，总市值1675.68亿港元。在此影响下，其他物管股如合景悠活(03913.HK)、新城悦服务(01755.HK)、中海物业(02669.HK)等股价也纷纷上扬。

恒大物业释放的年度业绩目标，对市场情绪有明显刺激。17日，恒大物业召开“军令状誓师大会”，并下达2021年考核目标：每月新增拓展在管面积3000万平方米，每季度净利润较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

数据显示，恒大物业在管面积2.54亿平方米，若实现上述目标，今年恒大物业在管面积有望超6亿平方米。据克而瑞数据，2020年物企在管面积位列前三为万物云、雅生活、碧桂园服务，分别为5.78亿、5.05亿、4.08亿平方米。

从净利润指标看，恒大物业同样“野心满满”。

日前，该公司发布盈喜公告称，2020年录得股东应分配利润约26亿元。若实现业绩目标，2021年末其净利润将超39亿元，刷新上市物业公司利润最高纪录。

目前，物管股的增长逻辑仍为规模导向，业绩高增长、有确定成长空间的物企，较受资本青睐。18日股价飙升9.65%的合景悠活也是如此，该公司宣布拟收购雪松智联科技80%股权，代价为13.16亿元。

尽管背靠地产商中国恒大，恒大物业定下的目标仍不是小数目。

2021年，恒大销售目标7500亿元，以其约9000元/平方米的均价测算，已基本锁定为物业公司提供超8000万平方米的在管项目资源，余下的则要向外拓展。

2020年12月，恒大物业正式在港交所挂牌上市，当时该公司便表示将加速收并购，约65%募集资金将用做进行战略收购及投资。同时，恒大物业已成立投资拓展团队，将大力进行第三方项目的拓展及并购。

为促进目标实现，恒大物业还设置了明确的奖惩标准。

在拓展新增物管面积上，若月完成率50%，奖励考核对象月度核定综合奖总额的30%;完成率每超过1个百分点，再奖励考核对象上述总额的5%。完成率在50%以下时，完成率每低1个百分点，扣罚考核对象上述总额的5%。

在净利润增长方面，季度净利润增长率达到50%，奖励考核对象月度核定综合奖总额的100%;完成率每超过1个百分点，再奖励考核对象月度核定综合奖总额的4%。如果增长率低于50%，扣罚考核对象上述总额的100%。

“军令状”式的业绩指标，加上近日中国恒大频频增持，给市场吃下一枚“定心丸”。1月8日，中国恒大在场内增持恒大物业9313.4万股，增持金额约9.21亿港元。这已是恒大物业上市后，第五次获母公司增持。

中物研协总经理杨熙认为，当前资本市场上机构投资者的主流理念是：坚持长期价值投资、布局核心资产，找出具备核心竞争力的优质公司，加大配置力度，分享优质企业的成长红利。

他表示，选择行业头部物业企业，实质也是在选择高成长。目前龙头物企大约只占1%的市场份额，如果参照成熟行业集中度的二八定律，龙头企业将可能有10倍增长，也将远远超过行业的平均增长。

红杉资本投资合伙人苏凯认为，物业服务企业作为房地产资产重要运营商，将有机会逐步取代开发商在市场的主导地位。

相较之下，小型上市物企的处境依旧艰难。1月18日，宋都服务(09608.HK)正式登陆港交所。截至收盘，宋都服务收于0.160港元/股，跌幅高达36%，与业内龙头形成鲜明对比。截至2020年中期，该公司在管面积仅640万平方米。

日前，在2021年丁祖昱评楼市发布会上，丁祖昱称，从去年上市物企表现来看，近半物业股沦为“僵尸股”，49%上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在100万股以下。

在行业龙头吹响冲刺号角之际，物业公司的分化也将持续加剧。

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