银行限制开发商融资的“三条红线”将于明年1月1日起全面推行

8月28日，据经济参考报报道，近日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起全行业全面推行。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。

具体内容如下：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2、房企的净负债率不得大于100%;

3、房企的“现金短债比”小于1 。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

01、12家房企试点融资“三道红线”，

9月底前需提交降负债方案!

据了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议。

12家房企中，其中位于“三道红线”中红档的有3家房企：融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%、0.70。

位于橙档的是阳光城(000671.SZ)，剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。

位于黄档的是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);

剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。“所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。“

02、224家上市房企仅有68家位于绿档，

地产金融投放也要“有保有压”。

按央行给出的“三道红线”标准，统计上市房企发现，224家房企中，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。

齐鲁晚报称，目前全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线。

超过三条红线的房企，2019年债务平均增长7%，超过两条红线的房企，这一增速为12%;超过一条红线的房企，平均增速为14%;安全区的，这一增速为15%。因此，除了安全区的，绝大部分房企未来融资将受限，想高举高打、摧城拔寨、高价拿地等等，都要歇一歇了。

当然，也非一棍子打死。内外部形势严峻，地产对于支撑地方财政，支撑减税降费，支持新老基建布局，支持老旧小区改造，还有很重要的意义。特别是，配合“一城一策”，地产金融投放也要“有保有压”。

03、解读

“三道红线”补充了房地产长效机制

易德资本团队认为，现在房地产的金融属性渐强，“三道红线”等措施能有效促进中国房地产行业良性发展。

补充房地产供给端的长效机制

一般情况下，长效机制包括“限购、限贷、限价、限售”等行政手段，但这基本都是在需求端的，即控制购买能力的。但对房产市场供给端的房地产企业基本没有相应的措施。“三道红线”的提出，形成了房地产企业的资金监测和融资管理规则。从供给端补充完善了房地产长效机制。

“三道红线”限制房企的过速发展

如果房企融资无度，产生不切实际拿地的意愿和需求，在土地市场上激烈竞争，进而推高地价，则对人们的预期产生不当的引导。这不符合三稳中“稳预期”的政策要求。

“三道红线”对各档房企有息负债的增长都有控制，就算是三条指标都符合的房企，有息负债也仅能增长15%，整体上限制了房企的过速发展。

“三道红线”对房地产影响

影响无外乎房企梯队和阶层将趋于固化，大房企市场占有率只会继续增加，中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。未来一段时间甩卖项目的情况应该会比较多见，甚至可能有大鱼吃大鱼的情况发生。未来生存在地产之林里的企业一定是全科良好的优等生。

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