房地产融资端再临收紧 央行已出台“345新规”传闻是否为真？

种种迹象表明，房地产融资端再临收紧。市场先是传出房企发债“借新还旧”受限，随后业界再度刷屏：央行已出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。尽管网传版本略有差异，但降低房企债务杠杆，避免房地产金融化已是大势所趋。

收紧传闻频现

近日，市场传言监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线二，净负债率大于100%;红线三：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分挡设定为有息负债规模增速阈值，每降低一挡，上限增加5%。

即如果“三线”均超出阈值为“红色挡”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;“二线”超出阈值为“橙色挡”，有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色挡”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色挡”，有息负债规模年增速不得超过15%。

此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

几乎同时有知情人士透露，银行间市场交易商协会要求房企新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。从具体安排来看，8月10日后备案的项目，只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%。

多家企业踩了“三道红线”

对于上述传闻，记者接触的深圳券商人士表示，“债券发行借新还旧缩额应该无误，‘345新规’还有待确认。”

国金证券分析师赵旭翔也指出，“三道红线”传言非常具体，和2019年传言的版本略有区别，但方向一致。考虑到7月下旬召开的房地产工作会议精神，房地产企业融资端收紧是大概率事件。

在业内人士看来，监管收紧相关政策主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。据了解，鼎诺投资统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，数据显示踩了三条红线的房地产企业大概有50多家企业;　踩了两条红线的企业近50家;　踩了一条红线的企业有108家。以融创为例，近些年公司致力于文旅城建设。文旅版图扩张的背后，去年年末公司剔除预收款后的资产负债率为86%，净负债率为159%，现金短债比为56%。公开消息显示，融创已于2020年5月发行票面利率为5.6%，总额为33亿的5年期公司债。6月，融创又发行了一笔总额为80亿元的小公募债，也是用于偿还公司债券。7月，融创再为偿债筹资，发行两笔合计10亿美元优先票据。

房企加快融资步伐

正是看到近期融资收紧信号的逐步释放，最近房企加快了融资步伐。贝壳研究院统计数据显示，在8月3日至9日一周内，房企融资规模环比上涨近六成，其中，境外融资额环比增长305%。

记者注意到，仅8月6日一天，就有新城发展、禹洲集团、建业地产、华南城等多家房企先后发布了融资计划。对此，赵旭翔判断，如果按照传言的版本对房企进行融资监管，房企销售规模的增速将趋于一致。过去几年增长较高过高的房企会因为资债指标超限，融资受限，未来几年会放慢增速。此外，土地市场较热的局面可以得到一定程度的缓解，土地价格的波动将会降低。

(记者 江芬芬)

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