全球经济低迷会对房价有什么影响？

虽然新冠疫情短期抑制了居民的购买需求，甚至加剧经济下行的压力，但是宽松的货币政策对短期的房价形成支撑，尤其是区位优势明显的地区(地段的稀缺性)房价下滑压力与动机更弱，甚至出现不跌反升的现象。

在新冠疫情持续发酵的一季度，全球房地产市场出现了许多相似的瓶颈。新房销售市场走势低迷，股票价格普遍回调，相反，地产销售价格却表现坚挺，部分国家甚至出现的持续上升的迹象。

通过梳理我们发现，房价的决定因素是商品房的价值，价值的决定因素是未来租金的贴现。因此，租金和贴现率是影响房价的两大最为关键和直接的因素。其他诸如区位、经济增长、利率、土地政策、地价等都是通过影响租金和贴现率进而影响房价的间接因素。

虽然本次新冠疫情短期抑制了居民的购买需求，甚至加剧经济下行的压力，从而影响了未来租金的预期(投资者普遍看到了房价上涨和租金下跌的背离)。但是宽松的货币政策(影响贴现率下降)对短期的房价形成支撑，尤其是区位优势明显的地区(地段的稀缺性)房价下滑压力与动机更弱，甚至出现不跌反升的现象。

以一线城市深圳为例，自2017年以后，深圳房价与租金的关系从弱正相关性转为明显负相关性，即相关系数从0.29转为-0.72。这也就解释了一线城市房价投资属性更强，与利率更加敏感。受新冠疫情的影响，经济普遍下行，租金下滑趋势明显，然而利率下行支撑了房价。

事实上，无论是新建房价还是二手房价，北京、上海、深圳等一线城市房价(更具投资属性)均与利率存在较显著的负相关。对北京、上海、深圳为代表的一线城市而言，改善型住房与利率的负相关性更显著。

考虑到住房的不同属性，我们将北京、上海、深圳销售的住房面积拆分为90平以下，90平~144平，144平以上三种，数据显示，以90平米以下的居民刚需型住房对利率的相关性整体要弱于90平~144平以及144平以上的改善型住房。尽管如此，北京、上海、深圳三地与利率的负相关性依旧稳健。

从长期看，在房地产资产市场上，房地产的市场价格应该等于包括土地在内的重置成本。其中，地价不仅是房价成本构成中最重要的组成部分，而且土地成交状况直接影响房地产市场的供应，体现房企对后续市场的预期变化。

从数据上来看，4月100大中城市土地溢价率从3月的15.25%进一步上升至15.81%，成交土地楼面均价从前值的-29.44%大幅回升至14.46%，短期地价的持续升温也对房价下调空间形成支撑。

从房价与国内主要资产的相关性分析，我们得出了几个非常重要的结论：

(1)房价与债券市场(国债收益率)呈现负相关性，即与国债收益率呈现正相关性。也就是说，从全国的角度看，百城房价与宏观经济相关性更强(或者简单说与分子端的租金更相关)，事实上宏观经济趋势繁荣，利率往往呈现上涨的态势，与房价上涨交相辉映。然而，一线城市(北京上海深圳)房价与利率却呈现明显的负相关性。与全国房价数据正好相反。这意味着，一线城市地产更具投资属性(与利率的敏感性更强)。无论新房价格还是二手房价格都具有稳定的负相关关系。另外，改善房投资属性强于刚需房。

(2)房价与国内股票指数普遍负相关，相关性要弱于利率。从资产配置的角度看，房地产销售放缓，价格回落时，增量资金可能会涌向股票等其他类别资产。从历史表现来看，2014~2015年国内市场出现了明显的资金从地产流出流入股市，然后又从股市流出流回地产的过程。值得关注的是2017年之后，一线城市房价与股票资产的相关性整体来看更高。通过进一步计算居民配置的各项资产配置比例相较趋势值的偏离变化，我们发现股票、地产的偏离度远高于其他类型资产，说明股票、房地产是居民短期资产配置调整的主要领域。

(3)房价与商品存在较为显著的正相关，需求周期是两者的纽带。房地产作为国内经济的压舱石，通过上下游产业链的联动机制，对经济增长的拉动作用毋庸置疑。因此，在房价回升，地产投资上行的时候，需求回暖也会对大宗商品的表现形成支撑。

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