东莞市住房公积金个人住房贷款政策解读

昨日(2月25日)市政府网站公布了《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》(以下简称《办法》)，新规将从3月1起执行，记者了解到《办法》对商转公贷款的政策进行完善，明确缴存职工可将部分或全部商业贷款转为公积金贷款。

《办法》对商转公贷款政策进行了优化，明确职工可将部分或全部商业贷款转为公积金贷款。这意味着，商转公贷款后可以形成组合贷款，不再要求必须为纯公积金贷款。

为配合我市创建装配式建筑示范市，以及粤港澳大湾区一体化建设人才引进工作的政策需求，鼓励和肯定长期为住房公积金制度作出贡献的缴存职工，《办法》规定，三种情况可贷额度在计算公式计算额度的基础上最高可上浮20%。

这三种情况分别是：一是购买装配式住宅的缴存职工;二是本市认定的特色人才;三是申请贷款时往前推算已连续满5年未提取公积金的缴存职工。

《办法》规定，公积金贷款期限以年为单位，最短期限为1年，最长期限为30年。

根据省住建厅有关文件规定，《办法》新增了公积金预警和贷款轮候的规定,将有助于我市控制公积金资金流动性风险。

《办法》明确，当个贷率达到85%时，公积金中心应发出预警。当个贷率达到95%时，开始实施贷款轮候。

/官方解读/

《贷款办法》修订必要性：

党的十九大以来，为贯彻落实“房住不炒”中央的决策部署，分类指导、因城施策的政策导向，对我市住房公积金贷款管理提出新的要求，特别是粤港澳大湾区建设、全面对接深圳建设中国特色社会主义先行示范区和东莞市建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区“三区”叠加的重大历史机遇下，职工对住房公积金贷款的管理和需求将进入全新的阶段，需要从政策、服务等方面及时谋划，此次结合规范性文件管理要求进行政策和业务模式的重新梳理，修订贷款办法，将为住房公积金参与重大战略部署和支持职工解决住房问题发挥更显著的作用。

《贷款办法》及配套的新版《东莞市住房公积金个人住房借款及担保合同》主要变化及政策要点：

(一)新增商转公贷款顺位抵押方式;

(二)新增可贷额度上浮情形;

(三)贷款最长年限统一设定为30年;

(四)新增等额本金还款方式;

(五)新增展期做法;

(六)取消提前还款期限变更的已还款时间限制;

(七)贷后连续停缴满12个月将被收取违约金;

(八)购买再交易商品住房在办妥过户手续后应及时申请贷款;

(九)调整供收比核定方式。

主要变化相关问题解答：

(一)问：为什么增加商转公贷款顺位抵押方式?

答：我市自2011年试行商转公贷款以来，商转公的要求是必须转为纯公积金贷款，随着房价持续攀升，群众对增加商转公贷款顺位抵押方式的呼声越来越高。结合此次《贷款办法》修订的外出调研，我们将商转公贷款的政策和业务模式进行了全面优化。职工可将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，不再要求必须为纯公积金贷款，这将为无法还清商贷与公积金贷款差额部分贷款余额的职工打开了申请公积金贷款的大门，对于早期不符合公积金贷款条件但现在可以申请商转公的职工而言，具有现实意义。

(二)问：商转公贷款顺位抵押的申请方式和商转公纯公积金贷款的申请方式一样吗?

答：是一样的。有先还后贷和以贷冲贷两种方式，申请人可以根据自身情况，自愿选择。但需要注意的是，组合贷款商贷部分不可以转为公积金贷款，而职工家庭使用公积金贷款的次数最多只有两次，因此商转公贷款顺位抵押的职工要把握好转贷时机。

(三)问：符合什么条件时可贷额度可上浮?

答：凡符合购买装配式住宅、本市认定的特色人才或申请贷款时往前推算已连续满5年未提取公积金任一情形，可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%。

(四)问：上浮额度有限制吗?可否累加?

答：上浮后贷款额度不得超过《贷款办法》第十条规定限额，且上浮额度不累加。

(五)问：是所有公积金贷款的最长年限都可申请30年吗?有没什么限制?

答：《贷款办法》取消了原来只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房(含商转公)才可申请最长贷款30年的限定条件。申请最长30年的贷款年限只需审核职工法定退休年龄和抵押房屋土地使用年限。

(六)问：在《贷款办法》公布前已经申请了公积金贷款，但是当时只能贷20年，现在可以延长到30年吗?

答：可以提出展期申请。在正常还款周期内，可申请延长贷款年限，但最长不超过30年、借款人法定退休后5年和抵押房屋土地使用年限。

(七)公积金贷款有几种还款方式?

答：《贷款办法》新增了等额本金还款方式，因此目前有等额本息和等额本金两种还款方式。

(八)之前是等额本息还款方式，现在可以改为等额本金还款方式吗?

答：暂不可以。借款合同一旦签订，暂不支持还款方式的变更。

(九)问：还款未满12个月，可以申请提前还款吗?

答：可以。目前申请提前还款时不再要求借款人至少已还款12个月。

(十)问：贷款后停缴公积金会有影响吗?

答：凡缴存单位未办理缓缴手续，或未因死亡、离(退)休、出境定居而注销住房公积金账户的，贷款发放后借款人连续停缴住房公积金满12个月，市住房公积金管理中心和贷款人将提前收回贷款或按借款合同约定贷款利率上浮30%计收违约金，直至重新依规正常缴存住房公积金满6个月为止。

(十一)问：购买再交易商品住房在办妥过户手续后申请公积金贷款的，有没时间限制?

答：购买再交易商品住房且房屋已过户到买方名下的，应自不动产权属证书发证之日起3个月内提出贷款申请。

(十二)问：目前有车贷等债务，会影响申请公积金贷款吗?

答：会将该债务计入供收比。申请人家庭总债务月均还款额不能超过规定范围，债务范围包括向第三方提供的担保。

(十三)问：家庭总债务月均还款额不能超过什么范围?

答：家庭总债务月均还款额不能超过家庭收入(职工及其配偶缴存基数)的60%。

(十四)问：3月1日前已经提交资料，是执行旧的办法还是新的办法?

答：执行新办法以向市住房公积金管理中心业务系统递交贷款申请登记的日期为准。若3月1日前只是提交了资料，未向我中心业务系统递交贷款申请登记的，3月1日起按新办法执行。

(记者 张欣仪 朱珍珍)

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