仅剩一个月 房贷利率将迎来重大变化

再次提醒，你的房贷利率转换了吗?

根据央行此前通知，房贷利率转换窗口即将在8月底关闭，这就意味着留给买房人的时间仅剩最后一个月，机会只有一次!

相信一定还有不少的购房者仍在纠结，不知道是要选择固定利率还是浮动利率，甚至还有不少人还没完全弄懂这是怎么一回事，一起来看看。

一、LPR是什么?

LPR的中文名叫贷款市场报价利率，现在发放的贷款都是基于LPR定价的。

LPR定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。其算法很简单，LPR=MLF利率+加点。

简单来说，LPR是在央行的目的上，每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场。

那么在此基础上，房贷利率的算法就出来了：房贷利率=LPR利率+加点

这个加点和上面的加点不同，组成部分为：政策加点+个人加点，

①政策加点：这短时间楼市太火，房价飙涨，中央想调控了，加点多一些，利率自然调高;楼市太冷，中央想刺激，反之。

②个人加点：签订合同时，银行会考虑到利润，你的征信、流水，评测你的经济偿债能力，如果你的信誉差、偿债能力差，就会多加一些，作为风险补偿。

按规定，2020年1月1日前已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR。

不过要注意，公积金个人住房贷款利率不需转换。

二、商业贷款怎么转成LPR?

之前的利率机制是，房贷利率=基准利率×(1+浮动)，现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点。那么两者之间到底如何转换呢?

第一步：确定点差

【点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR】

比如说，您房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，您转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，该月5年期以上LPR为4.8%。

根据上述，您的点差=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。点差在合同剩余期限内固定不变。

第二步：确定房贷利率

【转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差】

转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。

据了解，多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期。

假如您的重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，您的房贷利率不会发生变化。

而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR(假设为4.60%)+0.59%=5.19%，较2020年将下降20个基点。

也就是说，这次重定价日的LPR比上次变化了多少，您的房贷利率也就会调整多少。

三、究竟是选LPR还是固定利率?

选择之一：固定利率

依照4.9%基准利率，你手上的房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那么你现在对应的利率就是：七折3.43%利率、九折4.41利率、上浮10%为5.39利率,上浮20%为5.88%利率。

如果你选择了固定利率，那么以后保持你现在的利率，此生无悔，不再改变。

选择之二：LPR浮动利率

这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%，你就别问LPR是啥了，你就记住这个数字就行了，4.8

(1)假如你原来的房贷利率上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59就是你今后的房贷固定加点数，永远伴随着你。

你以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。

2021年的1月1日，会根据2020年的12月的LPR报价来调整你的贷款利率。比如2021年LPR调整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。

(2)假如你原来的房贷利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，4.41-4.8等于负的0.39，这个负的0.39就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。

你今后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。

2021年的1月1日，会根据2020年12月的LPL报价，来调整你的房贷利率。比如2021年LPR调整成4.5%，那么你的利率就是4.5-0.39=4.11。

那么到底是选LPR还是固定利率呢，哪个更划算，取决于未来LPR利率的走势。

自2019年8月改革以来，LPR共进行12次报价。目前，1年期LPR累计下行40个基点，5年期LPR累计下行20个基点。

相关人士表示，中国在未来很长一段时间，市场报价利率会缓慢下调。

广发证券分析师周君芝解释，从中长期来看，利率长期缓步下行。从长周期维度看，选择根据LPR浮动大概率会优于固定利率。

短期来看，5年期以上LPR的利率弹性取决于房地产调控的思路。随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端，地产周期波动幅度大概率趋于收敛。

当然，对于不同的贷款情况，相关人士这样建议：

①如果你现在的房贷利率是打折的，比如7.5折、8折等，并且想长期持有房产，可以选择固定值，因为你的利率已经占了便宜，没必要去承担LPR的波动风险。②如果你的利率是1.x倍，且后面打算换房，那么你可以换成LPR+X的浮动，享受一下LPR下降的利好。

③如果你的利率是1.x倍，且想长持，那么也可以换成LPR。

④如果你是房产投资者，应该立马换LPR，因为房子增值后我们都会转按揭或重新抵押，每一套房子的持有时间基本在5年内，立马转换，先享受一下LPR降低的红利。

再次提醒，无论选择哪一项，只要选择生效，未来均不可以转换模式，机会只有一次

四、如果我不转会怎么样?

存量个人贷款的定价基准转换原则上至8月31日结束。

若未在此前转换，则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率，具体是哪种各家银行标准不一。

比如，某股份行已于今年4月初统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。同时，也上线了转回和恢复为人行基准利率模式的功能，用户可在8月31日之前自行操作转回。若在8月31日之前没有自行调整，则系统默认为是LPR浮动利率模式。

当然也有银行表示，若未能在8月31日前办理定价基准转换，该行不会强制进行转换，贷款利率仍按原合同方式执行。

五、蚌埠全面迈进首套房上浮20%时代!

此外很多粉丝朋友非常关心蚌埠的房贷利率有没有下降，后台留言、各大群都在咨询。近日我对部分银行进行调查。

注：数据来源于世联行，由于不同银行在和不同楼盘合作的时候，上浮的情况也是不一样的，甚至同一家银行的不同支行也会有不同的情况，再加上每个人情况不同，所以表格仅供参考。

注：执行LPR新政后，利率没有上浮xx%这种说法，但出于阅读习惯，仍然采用这种形式为大家展现最新利率。

根据调查情况可以看出，蚌埠大部分首套房贷款执行利率普遍为上浮20%左右!二套房上浮30%成市场常态!

不过，也有部分银行对于合作楼盘有利率优惠，具体也要看每个楼盘的贷款政策!

从海报上我们可以看到

1.首套房年利率仅5.39%，上浮10%!二套房仅5.64%，上浮15%!

2.首套房最低首付为两成，二套房最低首付为三成!

3.贷款手续当天办理完毕，五个工作日审批放款!

4.支持一年以上提前还款，提前还款无违约金!

这个贷款政策在蚌埠来说可以说是非常优惠了!

并且值得注意的是光大银行对于部分合作楼盘，最低利率也可以做到5.39%!

据了解，虽然央行降息，但蚌埠本地银行实行把房贷利率稳定在5.88%的政策。

也就是说，如果央行为此前基准的4.80%，蚌埠的房贷利率为：4.80%+108基点，房贷利率上浮为5.88%，降息到4.65%后，蚌埠的房贷利率为4.65%+123个基点，房贷利率上浮还是为5.88%，无论央行给出的LPR为多少，蚌埠银行统一在此基础上加基点到5.88%。

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