疫情经济影响日益减弱 房地产迎来“后疫情时代”

随着疫情对人民经济生活的影响日趋减弱，全面复工复产复课的有序进行，房地产行业迎来后疫情时代的恢复期。

国内金融环境短期宽松，境外债市5月出现复苏

据贝壳研究院数据显示，2020年1-5月房企境内外债券融资累计约5627亿元，融资规模较去年同期下降4%，降幅较1-4月收窄6个百分点。1-5月海外债券金额同比下降11个百分点，处于18个月内较低水平。

值得注意的是，前5月房企融资规模占比2019年全年48%，2020年有望在规模上超越上一年。

2020年5月单月，国内外债券融资总额发行约617亿元，环比下降39%，同比上升31%。房企融资总额top5分别为碧桂园、九龙仓、恒大、时代、融创。

其中，5月26日中国恒大发行40亿元公司债券，票面利率5.9%;5月27日融创发行33亿元公司债券，票面利率5.6%;同日，万科25亿元公司债券于深交所上市，票面利率最高3.45%。除此之外，5月28日旭辉发行31.2亿元公司债券，最低票面利率3.8%。

据中国网地产不完全统计，海外融资方面，碧桂园于5月18日发行38.75亿港元可转债，5月27日又增发一笔5.44亿美元优先票据，票面利率5.4%。同日，力高集团发行1.5亿美元优先票据，票面利率高达13%。

此外，5月7日，九龙仓置业连发2笔金融债，共计7.5亿美元。时代中国控股于5月6日发行2亿美元企业债，票面利率6%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，疫情海外蔓延趋势仍存不确定因素，同时5月末，海外多国多城市遭遇大规模游行示威活动，经济正常运行面临较大风险，预计6月境外债券市场将受较大影响。

后疫情时代，债券发行周期延长

据贝壳研究院数据显示，2020年5月国内债券融资类型中“一般公司债”占比大幅提升4个百分点，成为5月主要融资类型。ABS在4月占比大幅提升后回落，而超短期融资占比连续2月下降，结合国内疫情的收尾趋势，超短期融资占比仍有下降空间。企业债长期为境外发债的主要类型。

其中，5月境内债券融资3年内短期债券比重下降，“3-5年”的中期债券占比大幅提升23个百分点，占整体境内债券47%。境外债券5年以上的长期债券占比高于境内。从长远看，长期债务会更有利于房企优化自身债务结构。

5月，房企回购出现小高潮

根据房企公告显示，2020年5月房企发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起，主要涉及7家房企。

最为典型的是恒大，在5月4日-29日期间，共发起16次股份回购，累计回购股份计10203万股，涉及支付资金约15.94亿港元。

除企业股份外，债务票据回购也值得关注。5月内发生3000万以上票据回购主要有3家房企，其中5月7日正荣回购并注销1.69亿美元年息10.50%的优先票据，同时在融资端，正荣5月21日发行2亿美元企业债，票面利率为8.35%。除此之外，5月内中南、建发、中洲、金融街等多家房企获控股股东增持。

贝壳研究院认为，5月出现房企回购潮的原因，一方面是企业股份的回购有利于稳定或提升股价，缓解质押风险，增加投资人信心;另一方面则是金融环境的宽松带来的融资成本的下行，房企借机发行低息新债来回购高息旧债，缓解债务压力，优化结构。(记者 玉仑灵)

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