商业地产如何更加主动地面对风险

3月1日，位于花城汇北区的一家餐厅重新恢复了堂食。这家餐厅今年1月中旬刚刚开业，但受到新冠肺炎疫情影响，春节过后便一直闭店，恢复营业后截至目前也未达到刚开业时的状态。“由于花城汇还处于限制进出状态，周边写字楼开工数量也不是很多，因而餐厅客流并不高”，该餐厅一名主管人员向南方日报记者表示。

开业受限制，资金压力大，受疫情严重影响的远不只是餐饮行业。由于新冠肺炎的传播特征使避免人员聚集成为疫情防控的重点，因此所有的实体商业都不可避免地出现“阵痛”。随着疫情形势好转，复工复产进程加快，商业及零售物业项目该如何“破局”?

核心商圈迎多重挑战

新冠肺炎疫情导致消费市场受阻，以往人头攒动的品牌门店或“网红”店都不再有顾客的身影。国家统计局最新公布的数据显示，1-2月消费品零售总额52130亿元，下降20.5%，其中除汽车以外的消费品零售额48476亿元，下降18.9%。

如今复工复产正加快推进，但对于核心商圈的商业零售物业而言，元气并没有完全恢复。从记者近期的走访来看，在广州，尽管多数零售商场已经开放，餐饮门店也陆续开启堂食，部分餐厅已经出现排号等位的现象，但由于疫情防控要求隔位就坐，因此门店内人气并不旺。

尽管一些商业项目的运营商采取了减免租金和管理费等策略来稳住进驻租户、增强商户信心，但对于租户和运营商而言，营业额与租金方面仍承受着较大损失。以华润置地为例，该公司公告显示，今年2月投资物业租金收入3.325亿元，单月同比减少65.2%。而万达商业在全国范围内全面免除33天租金，有机构预计其一季度租金损失将达到34.9亿元。

“对于核心商圈商业项目运营商来说，需要面对租户销售额下降、短期内人流难以恢复及租金下降、收益减少的问题”戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯向南方日报记者表示，该类型项目业主方可以考虑优化物业形态及商业空间，并配合新商业体验方式来吸引人流，保障核心地段的物业价值。

社区商业需求爆发

相比商圈和各类商业综合体，社区商业在此次疫情期间发挥了重要作用。由于各地纷纷封闭社区，实行进出限制，社区商业成为不少地区居民采购的“唯一场所”。如今在广州，部分社区街市、超市等买菜采购的居民已与疫情发生前没有太大的区别。

国家统计局贸易外经司司长蔺涛近期也撰文指出，与居民基本生活密切相关的自助式零售业态受疫情冲击相对较小，1-2月限额以上单位超市、大型超市以及仓储会员店零售额同比分别增长1.9%、1.6%和9.2%，与社区消费密切相关的食杂店和便利店零售额同比分别下降14.3%和10.8%，但降幅分别比限额以上单位商品零售额整体小7.9个和11.4个百分点。

戴德梁行观点认为，疫情期间社区商业需求爆发，激活了品牌转型机会。对于开发运营社区商业的地产开发商而言，将租金让利成本，用于吸引优质主题商业运营商，来维系项目的可持续性竞争力，能够提供多种轻资产包资源、研发社区商业产品线，及跟进运营接管团队的顾问机构，是协助非核心商圈项目转型发展的最优选择。

“社区商业是承接主流品牌从核心商业项目下沉的好机会，项目的长期运营至关重要”，温苑雯说。

触发转型新趋势

对于商业地产开发商而言，疫情带来的是资金、招商、运营及退出等四大难点，需要合理制定策略规避风险。

对此温苑雯认为，新冠肺炎疫情令商业地产呈现转型新趋势。以获取现金流方式为例，过去商业项目主要依赖商铺租金获利，本轮疫情过后，主流商业项目应发挥商圈人流优势，通过推广品牌形象店与收取租金“双管齐下”吸纳现金流;非主流商业项目，不妨与优质运营商携手合作，利用运营资源吸引优质商家进驻、落地社区商业项目。

而在招商思维上，过去商业项目以自主招商或引入第三方招商为主，疫情过后，主流商业项目应将线下实体店作为品牌推广载体;非主流商业项目则应将招商工作交予第三方及优质运营商，通过优质资源发挥积极作用，将物业溢价纳入绩效考核。

克而瑞研究中心指出，商业地产如何更加主动地面对风险，而不是被动应对，如何在紧急突发情况之下，维持商场的正常运营及休整等，均可以为日后提供丰富的经验与依据。未来商业地产可以从环境安全卫生、拓展线上消费、提升成本管控和精细化运作能力等方面进行改进。

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