深圳广州公寓市场疑似升温 市场长期向好逻辑不变

公寓市场疑似局部回暖。近日，南方日报记者从多个渠道了解到，广州、深圳等地楼市复工后，前往线下售楼部看楼和认筹的市民明显增多，尤以公寓交易洽谈最热。招商蛇口、万科等最近两周在深圳推新的品牌开发商，甚至出人意料地迎来久违的“秒光盘”“日光盘”。

受疫情影响已经“休眠”了足足两个月的房地产行业，在2月以来的一系列暖企业、促消费政策的扶持下，似乎看到云开雾散的曙光。

不过，记者调查发现，在部分居住刚需消费者仍在持币观望造成的“焦灼行情”下，亦有个别意图快速回笼资金的企业，千方百计以“以租代售”等打擦边的方式推销集体产权公寓，专家提醒买家一定要打醒十二分精神，避免被一些投机销售所欺骗。

深圳广州公寓市场疑似升温

过去一周，不断有读者和网友向记者打听与公寓有关的交易行情。而来自深圳和广州等地的一些市场异动，则直接被业内人士认定为市场回暖的风向。

市场试图挣脱“休眠模式”的能量，首先从3月7日开盘的太子湾湾玺迸发出来。这个被称之为疫情期间第一个敢于集中开盘的楼盘，为招商蛇口旗下项目，早在2019年11月已完成备案，位于太子湾云玺大厦T7和T8栋，涵盖商业和商务公寓两种类型产品。当天主推的104套公寓均价11万元/平方米，尽管从2000万元的总价起步，但顺着一轮接一轮的营销宣传攻势，戴着口罩的购房者从四面八方蜂拥而至，很快站满整个营销中心。据卖方宣称，当晚104套公寓售罄，得价42亿元。紧接着过了几天，项目加推的第二批共14套以4000万元起步的“奢华”公寓，启动选房后仅用了8秒钟便宣称全被“抢光”。

无独有偶，类似的火爆场景在一周后的深圳宝安沙井万科星城再度出现。不过，这一次是在线上开盘的。3月16日晚间，万科星城在线推出288套均价约3.9万元/平方米、总价在96万元至250万元之间的小户型商务公寓。结果开盘仅7分钟，就被抢购一空。平均每分钟卖掉42套公寓，销售总额近3亿元。

而根据深圳贝壳研究院统计的数据显示，上周(3月9日到3月15日)深圳新房共网签1052套，环比增长11.9%，其中住宅833套，环比增长7.5%。二手房共网签1921套，环比增长17.6%。而排除网签滞后的影响，上周实际成交量环比增长130%，已经回升到去年底一半左右的水平。

市场复苏的信号亦可从近期广州公寓市场的交易中找到蛛丝马迹。据中原研究部统计，上周广州公寓成交279套，环比上涨45%。全市半数区域录得公寓成交增长。表现尤为突出的是黄埔区，环比涨幅达238%，该区港航中心、合景天峻分别交易35套、22套公寓。其次，花都区成交量保持在50套以上，该区广物星港国际、时代云港优惠促销，分别跑量37套、20套。而荔湾、天河、南沙、番禺、从化区也录得20套及以上的公寓成交。其中从化区主力盘“碧桂园从化1960”持续让利促销，本周成交21套。其余活跃区域以在售主力项目的少量贡献为主。

市场长期向好逻辑不变

事实上，过去两个月的国内房地产行业被疫情强行调到了“休眠模式”。

3月14日，国家统计局发布的2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况显示，前两个月，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%，房企到位资金20210亿元，同比下降17.5%。土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%;土地成交价款440亿元，同比下降36.2%。同时，1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。

对此，业内普遍认为3月的市场复苏，或与最近国家和地方出台的一系列稳市场、促消费政策有密切关系。

3月14日，中泰证券发布的研报亦表示，上周随着疫情边际好转，楼市成交量进一步回升。政策方面，除了国务院改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权，深圳、广州等市亦先后发布加快复工复产和各种人才住房优化措施，允许现场开盘及开放线下售楼处，增加居住用地供应，优化人才认定标准，多方面支持房企。资金方面，3月14日晚，央行宣布于3月16日实施普惠金融定向降准，释放长期资金5500亿元，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本。

中泰证券认为，疫情影响短期但不改变长期向好的逻辑。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变;物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加，但中长期市场价值提升。

“以租代售”物业再现市场

不过，市场的逐步复苏，也引来了个别销售人员的“混水摸鱼”。

前两天，张先生在广州白鹅潭板块看到一份推销广告，上面写着项目由某房企投资开发，利用村经济社发展用地建设而成，经过依法报建、手续齐全，公司享有该物业使用权，可以自由使用、经营和对外出租。虽然资料明确强调物业属于公司在村集体建设用地上合作开发的性质，没有商品房交易属性，客户通过交易仅取得使用权而不是所有权。但是销售人员一再向张先生灌输，这是当前房地产市场上常见的操作方式，只要双方签订两份合同，就可以巧妙规避广州市对“以租代售”的法律监管，让张先生可以大胆投资，业内都这样做，不会有任何风险。

实际上，开发商利用村集体物业建设写字楼、商铺和公寓用于出售的现象由来已久，并非广州市场独有的现象。根据我国法律法规，这类物业是严禁买卖的。有些投机销售人员，诱骗买家签订超长期的租赁合同，名义上是出租，实际是以打擦边球的方式变相把使用权“出售”给对方。此前，为防止房产开发企业“以租代售”，广州曾发文对新增租赁住房的内涵、经营方式、承租主体等内容进行明确规定，要求广州新增租赁住房租期不得超20年。

在政府的严格监管下，利用“以租代售”的形式卖类似住宅物业的现象在广州大为减少了，但在巨额商业利益的驱使下，个别销售人员的违规操作仍时有发生。

■专家说法

胡桂芬：以租代售集体产权公寓涉嫌违规

“开发商以租代售来出手集体产权公寓，是常见的一种运营手法，有些合同一签往往是三四十年的超长期租赁。”南方产业智库特聘专家、民革广州市委会社会与法制委委员、广州市律师协会教育法律专业委员会秘书长胡桂芬向南方日报记者指出，首先，这种营销涉嫌违规。2019年7月，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，提出多条要求明确打击“明租实售”的行为。

其次，为了规避法律，书面合同上通常表达为20年租约加免费续租，总价款都算在前面的20年。由于租赁合同超过20年的部分无效，无效的法律后果是互相返还，但是20年后的部分是免费续租的，也就是说，承租人须将房子返还，却可能无法退还部分钱款。

再者，租赁就是用金钱换取房屋一定期限的使用权的法律关系，集体产权的公寓出租方可能是以投资合作建房、租赁等协议的方式取得使用权，做成公寓项目、商业项目，这种超长期的租赁关系中极度依赖出租方的商誉、履行能力，一旦出租方对业主违约，这些公寓项目很可能被业主收回使用权，也就是通俗说的“爆雷”。而承租人按租赁合同追索返还租金可能面临多重、长期的诉讼和出租方破产的风险。

此外，大多数情况下，公寓项目除了租金，还要交一些管理费、品牌营销费等名目的费用，而超过20年的年限仅是免租金，不免其他费用，自住或投资都应注意。

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