房地产行业挤“泡沫” 各大房企也均出现明显变化

8月18日，雅居乐发布了中期业绩报告并于同期召开了线上业绩发布会。“公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。”在此次的发布会上，雅居乐集团副总裁潘智勇直言，无论市场变化如何，年初制订的销售计划将会顺利执行，不会有所调整。

但北京商报记者注意到，雅居乐在此次业绩会上却“更新”了2021年开发计划。据雅居乐集团副总裁王海洋介绍，2021全年雅居乐预计开发面积2676万平方米，其中新开工面积为808万平方米，竣工面积为870万平方米，较去年增长21.7%。

“更新”后的开发计划中，新开工面积较年初减少了约60万平方米。对此，王海洋回应称，新开工面积会随市场变化进行动态调整，雅居乐坚持“以销定产”的推盘节奏。

这应该是第一次有房企在业绩会上明确提出“以销定产”。而在楼市下行的大趋势下，雅居乐的“以销定产”也似乎来的恰如其分。

以销定产，涉及了开发商投资、拿地、开工等诸多环节，如此明确地提出来释放了怎样的信号?

同策研究院资深分析师肖云祥称，土地在出让时就会有开发周期的规定，“以销定产”只不过是“前松后紧”还是“前紧后松”的问题，需要统筹规划。当前市场下行、融资收紧，对于房企而言以销定产在降低成本的同时，也能够控制自身的风险，企业可根据自身的情况选择是否采用该策略。

“实际上房地产行业‘以销定产’的方式此前就有过，只不过不公开，主要是在市场压力较大的情况下，以收定支的做法。”肖云祥称，“以销定产”的策略，还会影响到投资策略，因此“以销定投”也存在操作可能。新的市场形势下，房企纷纷筑牢“安全”护城河，回归到稳健策略，房地产开发也开始出现“两极反转”。

地产分析师严跃进则表示，“以销定产”也还是一个理想模式，销售市场行情变化多端，若是企业经营围绕此类销售的预测进行产品开发，那么往往会比较被动。因为销售数据变化很快，但要据此形成供应数据，则是需要时间的。而当供应量上来后，可能市场本身又开始降温了。类似工作甚至会影响销售和投资节奏。

站在房企角度，“以销定产”模式下，也要防范营销人员和投资人员拖沓工作的现象，因为这样的话，可能大家把业绩不好归咎于外部行情差等原因。一定程度上可能会影响到销售进度，这样也会造成业绩目标完成面临压力。

房地产行业正在挤“泡沫”，各大房企也感受到寒意，拿地策略、融资策略，均出现明显变化。

恰如雅居乐的打法，各大房企也多聚焦热点区域和热点城市，意在降低未来销售风险。贝壳研究院数据显示，从历年TOP50房企取地情况来看，2021年上半年住宅用地取地规划建面低于2018年以来历年同期水平，同比2020年上半年下降18个百分点，下降幅度高于全国水平，但成交金额同比历年同期达到最高值，比2020年同期增长9%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，一方面受制于融资压力，另一方面也受制于土地获取难度系数增加，“以销定产”也有了合理的“生存”空间。按照理想状态，如果房企普遍采用这种策略，讲究“收支”均衡，这还会进一步促进房价趋于平稳。

房企“三线四档”、银行金融机构“两集中”以及土地市场集中供地，去年下半年以来多次对房地产市场的管理政策，正在加速房地产行业变革的步伐。2021年1-7月，房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%，累计增速达2018年后低点。(作者：卢扬 王寅浩)

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