上半年房地产增量市场销售额达7万亿元 百强房企市场份额越来越高

从房子成为商品到年销售额高达15万亿元，30多年以来，极少有哪个行业能像房地产一样发展到如此巨大的体量。今年上半年，房地产增量市场销售额达7万亿元，百强房企市场份额越来越高。

正如万科董事会主席郁亮所示，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。今天中国50家开发商获得2/3的市场份额，如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。

不得不说，其中最重要的能力之一，是拿地。据克而瑞地产研究统计，今年上半年，销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿元，相比5月末提升近1万亿元，其中有14家房企新增货值突破千亿元。

10强房企拿地货值近万亿元

强者恒强逻辑仍在上演。上半年，销售TOP10房企新增货值全部超过千亿元，其中碧桂园、绿地和万科分列前三，新增货值均已突破2000亿元，遥遥领先其他房企。

从销售集中度和新增货值集中度对比来看，资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和新增货值TOP10房企重合数量高达9家，规模房企依旧占据绝对优势。仅有中海新增货值位列12名，跌出前十。相应地，世茂销售金额排名11，但新增货值排名第6。

《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉，10强房企上半年拿地货值总计将近1万亿元，占百强房企总拿地货值的22%。值得一提的是，10强房企新增土地价值总计高达7185亿元，这意味着这10家房企上半年拿地花费了7185亿元(全口径非权益)。

克而瑞分析师认为，销售百强房企整体拿地销售比为0.38，上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间，百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比，均有不同程度的下滑。其中，第二梯队与后50强房企拿地销售比大于平均值水平，规模扩张需求较为明显，尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。

该分析师进一步称，结合土地储备去化周期来看，禹洲、中骏等新增货值排名相对靠前的企业，在保证去化的基础上，规模再上台阶问题不大。当然，部分规模房企如保利等上半年拿地相对低调，新增货值排名并不高。源于有充足土地储备做支撑，这些房企可以通过控制投资节奏来进行战略性和结构性的调整。

土地储备相对薄弱，去化相对较快的房企纳储更为积极。例如弘阳、大华、新希望等2018年土地储备去化周期不足2.5年，但上半年拿地销售比显著高于行业平均水平，其中弘阳、新希望拿地销售比均超过1。

二线城市成拿地主战场

从百强房企新增土地储备能级选择来看，调结构持续深化。

上半年，房企在三、四线城市和二线城市新增土地储备建筑面积占比旗鼓相当，这与去年三、四线占比居高不下形成强烈对比。同去年全年相比，2019年上半年，三、四线城市新增土地储备建筑面积占比下滑近8个百分点。

相应地，上半年二线城市新增土地储备建筑面积占比已接近50%，房企重回二线城市的战略意图凸显，其实从年初大量上市房企表态2019年投资以回归一、二线城市为主也可见一斑。值得一提的是，在上半年50城卖地情况来看，杭州以1400多亿元位居榜首，远高于北京卖地收入。此外，天津、武汉等城市也排在前头。

克而瑞表示，相比之下，武汉、重庆和天津更受百强房企的青睐，虽然百强拿地中包含收并购土地，但并不影响整体趋势。

“拿地投资曲线变化的背后，销售回款和融资到位数额是无形之手。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从拿地节奏上看，今年前两个月，房企拿地相对不积极，一方面是销售淡季回款不高;另一方面则是融资渠道尚未放松，企业储备的“粮食”不足以支撑大量拿地投资。进入3月份以后，融资渠道相对放松，房企拿地积极性立刻转高，纷纷补仓，二季度后期则重归理性。

至于下半年走势，上述克而瑞分析师认为，在三、四线市场衰退势头未减的大前提下，下半年将仍然是企业拿地回归二线城市的窗口期。不过，随着资金监管加强、补仓需求得到满足的情况下，预计下半年拿地节奏相比上半年高峰期时会放缓。

此外，在考虑到资金成本、拿地成本等因素下，企业盲目追高拿地并不可取，纵观近几年“地王”开盘去化均不理想，在保证盈利空间的基础上积极纳储才是房企稳定发展的前提。

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