土地市场复苏

文/乐居财经 靳文雨

几天前，北京大风裹着黄沙，但朱辛庄0028地块拍卖现场，却出现了久违的热度。42家房企投拓人，聚集在一起，时而交头接耳，时而屏气凝神，等待着黄色乒乓球的滚落，揭晓答案。

(资料图)

他们有的戴着红口罩，有的穿着红色衣服，甚至有的在土拍前，还特地去了一趟雍和宫、潭柘寺烧香，祈求有所斩获、填补粮仓。

参拍的房企里，既有央企华润、保利、金茂、大悦城，国企城建开发、城建兴华、天恒、住总等，也有头部民企碧桂园、龙湖参与其中。此外，还出现了一些新面孔，如鸿丰置业、湖北天创、河北万浩等。

自北京实施土地出让招拍挂制度后，还从未如此热闹。最终上海大华犹如冲出来的一匹黑马，“抱得美人归”。

北京土拍的盛景，并非孤例。

在此之前，坐标成都，便有46家房企围猎4宗宅地的场景出现，新希望、万科、华润、龙湖、保利等，均现身其中。

杭州萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号的企业更高达60家，参拍房企亦创该城市土拍历史上单一地块新高；与此类似，苏州工业园区湖西1号地块，还未开拍也出现了40轮报价。

除了上述的一线、新一线城市之外，二线城市南昌，似乎也有所回暖。这座城市首拍6宗地块收金23.2亿，共40家房企竞拍、两宗触发熔断。

乱花渐欲迷人眼，从场面上看，呼声已久的土拍回暖，似乎已出现端倪。

从拿地主体来看，国央企仍是主力，但是沉寂许久的民营房企，也陆续在土拍中现身，拿地力度及拿地金额都有了明显的提升。

部分城市土地市场升温的背后，折射出房企对热点城市的看好情绪，同时在去年土地缩量的情况下，房企补仓意愿也有所加强。

经历了长时间的消耗与资产甩卖，他们或许已有些压力。如今，这场“存粮”之战，已然打响。

热度重燃

近来，那场北京土拍，拍卖结果显示，该宗地最终被首次进京的外来房企上海大华幸运揽入怀中。成交价12.995亿元，成交楼面价35475元/平方米，溢价率15%。

在拍卖结束后，上海大华集团北方区域一负责人张跃森也感慨：“主要是运气好，这次拿地确实太难了。”

房地产市场的整体回暖，加之供地政策持续优化，带动了土地市场的复苏。截至目前，广州、成都、南京、成都等地均进行了2023年首轮土拍。而类似于争夺朱辛庄地块这种群雄逐鹿的名场面，也已在多个城市上演。

如在杭州的2023年首批土拍现场，萧山城区市北地块的竞争也尤其激烈，该宗地块还未开拍就已经报价封顶，甚至罕见地再现了60家房企争夺1宗地的热闹景象。摇号企业数量创下杭州单一地块参拍房企数量新高，中签率仅1.7%。

最终，南昌市政大道房地产成为“60进1”的幸运儿。据乐居财经了解，该公司为杭州土拍的新面孔，公司法定代表人为朱江华，隶属于南昌市政公用地产集团，背靠南昌市国资委。

杭州土拍热度继续维持在较高水平，13宗涉宅地块全部成交，其中8宗触顶摇号，2宗溢价成交，3宗底价成交。该轮拍地的触顶率超过61%，创下2022年以来的新高。

伟星置业、浙江中豪、中腾置业、富阳山水置业等民营房企也积极拍地，收获颇丰。

其中伟星置业以19.46亿元拿下了浦沿单元BJ0601-R21-05地块，溢价率11.45%。值得一说的是，今年以来，伟星置业的夺地的热情十分高涨，它还在之后的南京首轮土拍中以31亿元竞得了NO.2023G03地块，溢价率14.81%，

该地块位于南京市房价最高建邺区，高达43173元/平方米的成交楼面价，更让其一举成为南京市单价第二高的宅地。而据乐居财经了解，该地块开拍即收到12轮竞价，尤其是在11轮到12轮的报告过程中，有房企1秒加价2.3亿元，触顶进入现场摇号阶段。

南京土拍共出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地，9宗商住用地。最终，4宗触顶成交、4宗底价成交，成交总金额约为176.69亿元，平均溢价率为7.98%，该溢价率仅次于其2021年首批集中供地的数据。

距离南京不远的苏州，同样也迎来了“开门红”。

苏州工业园区湖西1号地块还未开拍就出现了40轮报价。在正式开拍后，报价轮次很快便突破65轮，仅用时1分41秒就超过最高限制楼面价，进入线下摇号环节。次日，又有31位竞买人参与摇号，最终该宗地块被华润置地收入囊中。

不少业内人士表示，今年春节以来，多城房地产销售出现“小阳春”，重点城市新房与二手房成交持续好转，而成交端的回暖也给到了土地市场正面影响。

民企现身

从今年各地土拍过程中不难发现，无论是在核心城市还是三四线城市，国央企仍是拿地的主力，但是沉寂许久的民营房企，也纷纷在土拍中现身，拿地力度及拿地金额都有了明显的提升。

如在3月22日结束的成都2023年首批次土拍中，共吸引了46家房企竞拍。除了国企、央企和地方城投公司之外，还有新希望集团、邦泰、东方希望等本土民企积极参与。

3月28日，成都土地市场迎来第二拍，3宗宅地均达最高限价。保利、邦泰等总成交价38.02亿元摘地。

这与去年成都土拍市场“国字头”独撑大局、民企谨小慎微的局面形成鲜明对比。

土拍市场整体上，都有了微妙的变化。数据显示，在杭州2023年两次土拍中，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8%。

南京的首轮土拍中，民企拿地金额占比也有所提高，伟星房产、上海欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9%，同比提升17.2%，另外三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。

在这其中，还有一个有趣的现象，即一些城市集中供地的出让名单中，有不少“外来户”的身影，并且他们还是成交的“主力军”，这也从侧面说明了民企异地扩张的步伐正在加速。

如在南京拿下“地王”地块的伟星置业，总部位于浙江台州，是伟星集团旗下的房地产企业。该企业成立于2004年12月，注册资本10亿元，旗下已有43家子公司，并且大都为伟星置业100%持股。

在公司股权上，伟星置业由临海慧星、伟星集团各持股75.25%、24.75%，法定代表人为姜礼平。

据乐居财经了解，去年7月，伟星置业就曾在南京2022年第二轮集中供地中，以总价21.2亿元底价摘得NO.2022G43地块。

而在近两年，它还不断在安徽合肥等地抢地。如在去年6月，伟星置业在合肥夺得了当地热点地块高新区GX202209号，总价约9亿元，溢价14.6%。

此外，夺得北京昌平朱辛庄地块的上海大华也格外惹人注目。该公司初创于1988年，总部位于上海，是国内最早的房地产开发商之一，实控人为金惠明。

大华地产曾在公开采访中表示，公司将以上海为原点，在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。

从2017年至今，其已先后在昆明、广州、杭州、咸阳、天津、德州、兰州等城市拿地扩张。此次成功夺地，大华地产又顺势打入了北京市场。

补仓扩储

土拍市场火热的背后，能看出房企的拿地意愿有了明显的提升，而这与政策端的持续发力不如关系。

自2021年房地产市场进入深度调整期以来，土地采用集中出让模式，拿地活跃度降低。据财政部财政收支情况数据，2022年，我国国有土地使用权出让收入为66854亿元，与上一年8.71万亿元相比下降了23.3%。

如今集中供地政策进一步优化，多个城市也在今年调整了土地供应模式，集中供地政策调整为提前三个月公布地块信息，给出市场3个月的缓冲期。

精细化、透明化的供地策略有利于地块信息为房企和市场所消化，进而促使房企提升投资力度。

此外，去年年底，“金融十六条”、房企融资“三支箭”等利好政策发出以来，业内就看到了行业回暖的黎明。部分出险房企接连获得了银行授信，拥有“活水”的房企自然也拥有了“补仓”的能量。

事实上，在紧缩的环境下，多数开发商已经憋得太久了。自2021年下半年以来，静默了一年多，能正常拿地者屈指可数。他们手中储存的货值，消耗了一些，又甩卖了一些，如果再不补充点“货”，部分房企真有“断炊”的可能。

以去年为例，万科实现4202亿的销售额，但却只新增1716亿货值，两者之间的差值为2486亿；金地销售2218亿，新增货值158亿，相差2060亿；保利销售4573亿，新增货值2515亿，相差2058亿。

唯有“黑马”建发房产，其去年销售514亿，却拿下909亿的货值，算是难得的手有盈余。

由此可见，在调控的基调下，即使是国央企，大多也难以配平进货与出货之间的天平。

而民企阵营中，除了滨江的销售额与新增货值基本持平之外，其余房企均存在不小的差距。比如，旭辉1237亿销售额，与174亿新增货值之间，存在1063亿的缺口；碧桂园实现销售额4643亿，却只有186亿的新增货值，缺口达到4457亿。

尽管这其中涉及楼市价格变动，以及权益比例的计算问题，但销售额与新增货值的差距过大，足以说明房企正在收缩战略下，吃着以前积攒的“老本”。

经历了长时间的消耗与资产甩卖，他们或许已有些压力。如今，这场“存粮”之战，已然打响。

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