养老社区向专业化分工转型

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近期一则消息在房地产与养老两个行业同时激起涟漪：万科正洽谈处置旗下部分康养项目，意向合作方为新华保险等头部保险机构。在养老社区这条赛道上，房地产企业更擅长物业建设与改造，保险公司则更具长期资本与资源整合优势。此番调整，也折射出养老社区正从“跑马圈地”逐步走向专业化分工。

早在2009年，万科便迈出了探索养老业务的第一步，成为国内较早布局养老的房企之一，并逐步形成社区、机构、居家养老三个层级的养老服务体系。

然而，养老社区投资规模大、回报周期长、资金流动性弱，与房地产行业快进快出的资金逻辑相悖。随着近些年房地产行业流动性压力加剧，地产系养老社区普遍放缓了扩张步伐。保险行业则恰恰相反，保险资金具有负债久期长、体量大、稳定性强的特征，天然匹配养老产业长周期的资金需求。同时，保险公司投资养老社区，还能够为保险产品的销售提供场景，帮助客户做好健康管理、养老储蓄与规划，从而较好地与主业联动并形成服务闭环。

去年，万科与新华保险等联合设立16亿元“万新金石”Pre-REIT基金，用于收购万科所持厦门泊寓项目，通过“资产转让+运营保留”的合作模式，打通了万科与各类险资进行不动产股权投资合作的路径。市场普遍预期，万科此次处置康养项目，可能会延续“重资产出表、轻资产留存”的模式。对于新华保险等保险机构来说，这也成为其进一步完善养老社区布局的契机。

近年来，各大险企纷纷加速布局养老社区项目。在第八届世界大健康博览会期间举行的泰康大健康媒体见面会上，泰康保险集团管委会成员、泰康之家首席执行官邱建伟表示，作为泰康之家的首个社区，北京燕园在去年迎来运营10周年。泰康自2007年进入养老行业以来，已从最初引入美国CCRC（持续照料退休社区）模式，逐步走向医养融合，并进一步探索从大型旗舰社区延伸至机构、社区和居家的“养联体”模式。

目前，泰康已在北京和上海试点“养联体”模式两年多。其中，北京东城区和平府、上海陆家嘴锦绣府均通过盘活存量资源、租赁物业改造的方式，打造中等规模、偏刚需的养老护理机构。这类项目不仅承接失能失智照护等刚需护理需求，也进一步面向周边3公里至5公里范围内的社区居民提供综合养老服务，例如就餐、老年大学、健康医疗服务等。邱建伟表示，试点两年多来，泰康发现“养联体”模式可持续，并已开始扩大试点范围，今年，泰康将在北京海淀区和上海静安区推进新项目布局和开业，并将这一模式从北京、上海等一线城市延伸至青岛、杭州等城市。

大家保险则一直深耕轻资产模式，在城市核心区租赁物业改造养老社区。最新数据显示，大家保险北京友谊、朝阳等成熟城心社区入住率已接近100%，开业不足两年的天津泰安道社区入住率超过95%。去年，长沙、杭州、上海、合肥等地社区陆续开业，全国平均入住率超过70%，展现了模式的可复制性与市场吸引力。

“虽然养老机构的选址、运营模式等可以在不同城市快速复制，但服务理念需要做动态调整，因为不同城市的老年人群在消费习惯、生活观念等方面存在很大差异。”大家保险集团旗下大家健投负责人杨宽表示，在经过了两年的迅速扩张后，大家保险集团旗下“大家的家”城心养老社区已进入新的发展阶段，将持续寻求项目质量和发展速度的最佳平衡点。未来，还将探索更加轻资产的运营模式，与持有闲置物业且愿意进入养老行业的相关资产方合作，输出养老服务与管理能力。

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