地产散伙人

文/乐居财经 许淑敏

(相关资料图)

一则“通知”、一则“回函”，将京派房企石榴集团的人事变动，公之于众。

石榴集团董事长崔巍突发通知称，副董事长桑春华以及李广田、丁庆蔚、杨玉凤等四人均于2023 年6月21日中午12点离职，停止全部工作权限。

三天后，桑春华发出回函，指出崔巍故意捏造事实、无端指责其涉及违法违纪，完全不顾双方共同创业的深厚情谊，构成对他的诋毁、污蔑和毁谤。

他们俩的创业故事曾为一段佳话，被地产界称为继富力张力、李思廉之后的“新版地产合伙人”，曾把石榴集团搞得有声有色，一度接近推向资本市场。

只是市场环境转变，石榴集团深受影响，崔巍、桑春华于此产生了经营分歧，最终闹得不太体面的“散伙”。

纵观地产界，以家人、异姓朋友合伙创业起家的房企并不少，一旦企业发展壮大，各个创始人对于企业发展方向总是各有想法，分道扬镳也是自然而然的事情了。

当利益、经营理念产生分歧的时候，兄弟、夫妻之间也会各行其道，诸如姚振华、姚建辉兄弟俩的分家，黄红云与前妻的纠葛。

想要做到如同万通六君子的散伙之后，各自开辟一片新天地，并不是件容易的事情。不过，当前市场下行，连万通六君子也未能免于困境。

更早之前的范例，港资地产商人郭得胜、李兆基的分家，则成就了新鸿基、恒基兆业两家企业的繁华，眼下依然立足于行业。

合伙聚散

“数十名社会闲散人员闯入公司”，桑春华在回函中提及，崔巍以非法手段强行控制公司，将重创石榴集团的正常经营秩序，给合作伙伴造成恐慌，甚至可能引发合作银行抽贷断贷。

双方矛盾爆发，桑春华也表示要依法追究相关法律责任。

后续两人如何收拾残局未知，但可以看到的是，这样的集团震动，对于石榴集团的舆论影响不可忽略。

眼下的石榴集团，正面临着内外双重挑战：两大创始人“散伙”引波澜，短期还债压力大。

据市场透露，两人的经营分歧，主要在于是否继续运营石榴集团，崔巍想继续干，而桑春华则想直接套现不干。

归根结底，与市场环境转变相关。2021年，冲刺上市未果的石榴集团，与多数房企一样，深受行业风险影响，盈利有所下滑。

报告显示，2022年，石榴集团实现营收167.85亿元，同比下降23.65%，归母净利润1.11亿元，同比降低86%。

而多年积累下的情谊，似乎在这几年时间里，消耗殆尽。

回想2001年，同为“北漂一族”的崔巍和桑春华一拍即合，成立华美地产，从一手房营销代理业务开始打拼。再到2007年，于北京成立K2地产，开发了通州十里春风、K2百合湾、K2清水湾等热门楼盘，初有名气。

也曾经走出北京，大肆对外扩张，在上海、苏州、杭州等地高价夺地，名声大燥。

2016年，正是房企热衷于发展多元化的时候，K2地产正式更名为“石榴集团”，业务格局也转变为“科技+金融+地产”的多元化模式。

伴随着地产行情上升期，稍有分歧也不影响双方挣得盆满钵满。但随着地产进入下行周期，石榴集团节奏也开始变乱，一开始由崔巍做决策，新项目无太多起色，近几年才是桑春华做决策，下沉拿地也并无奏效。

一来一回，意见分歧越来越多。再加上效益不佳，“散伙”也只是迟早的事情。

按照2021年石榴集团披露的招股书，当时上市主体由崔巍和桑春华控股，其中，崔巍持有57.42%股权，桑春华持有41.58%股权。他们俩合计持股99%，而崔巍占据更高份额。

“天下无不散之筵席”，对于商人而言，更是如此。家族之间尚有血缘关系维系，异姓朋友作为合伙人，总是缺少了一些羁绊。

地产界像富力张力、李思廉这样的异姓合伙人，合作二十多年仍能维持关系，并不多见。

两人各司其职，经营决策互不干扰。李思廉负责富力的销售、财务，而张力则负责富力的土地购置、工程开发和成本控制等工作。

张力曾说过，“我和李思廉20多年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”

两人都是极具个性的领导人，而尊重对方是彼此的共识。

但这样的分工合作，并没有让富力脱离危机。富力陷入流动性风险已有一段时间，债务重组也告一段落，但张力却在国外面临指控。

去年底，张力因牵涉美国的一宗行贿案，在伦敦被当地警方逮捕。6月下旬，媒体报道称，张力同意从伦敦被引渡到美国，将面临涉嫌行贿的刑事指控。

完成引渡程序之后，张力要进入美国的审判程序，面临被判刑的风险。

亲缘分道

世上没有绝对牢固可靠的关系，只有绝对的利益关系。

尤其是在曾经获得“暴利”的地产行业，当经营理念产生分歧的时候，兄弟、夫妻之间也有可能分道扬镳。

像是宝能系的姚振华、姚建辉两兄弟，便有分家的过往。

他们一起创办了宝能地产，多年来专注于搭建宝能系的业务板块，如今涉及金融、保险、地产、汽车等多个行业。

而在宝能集团内部，姚振华侧重于金融、保险等业务，姚建辉则深耕地产业务。“分工不分家”是他们的共识。

但自2021年开始，姚建辉在内部公开宣称，他将彻底退出宝能集团，原因为与姚振华“经营理念不和”。其将持有的“宝能系”其他公司股份赠送给姚振华，然后带走了主营地产的宝能控股、宝新置地、宝新金融。

姚建辉称，剥离宝能地产这件事，他考虑了三年。而三年前，正是姚振华举牌万科之时，产生了著名的“宝万之争”，也是姚振华进军汽车行业的开始，收购观致汽车51%的股份。

2022年报显示，宝新置地实现收入16.17亿港元，毛亏损5.25亿港元，年内亏损9.11亿港元。而姚振华的造车事业，则偶有遭维权的消息传出。

兄弟之间的分道，会让企业发展遭舆论热议，而夫妻的分家，一样会对企业造成影响。

金科股份实控人黄红云与前妻陶虹遐之间的财产分割问题，一度涉及金科股份的控股权去留。

2017年，金科股份公告称，黄红云和陶虹遐，经友好协商已办理离婚手续、解除婚姻关系。

彼时，融创正逐渐抢占金科股份，此时陶虹遐与黄红云保持一致行动人的关系，保住了黄红云的实控人地位。

表面关系友好，实际上却并非如此。2021年，陶虹遐发布了一封《致金科全体员工的公开信》，提及双方针对财产分割产生极大分歧，一度对簿公堂，时间拖了4年方才完成。

信中提及，“自2017年3月我与黄红云离婚以来，其百般拖延办理金科金控的股权拆分，直至2021年6月28日上午，方才完成相关股权拆分过户。”

这段纠纷持续多年，直到2022年初，陶虹遐表示不再与黄红云及金科控股保持一致行动关系。随后也不断减持金科股份，逐渐退出前十大股东名单。

不过，今年初，陶虹遐通过司法拍卖拿下金科股份1.62亿股股份，又有市场声音称，陶虹遐或许要来争夺金科股份控制权。

这对夫妻的“散伙”故事，还在持续。

比起黄红云、陶虹遐的离婚纠纷，龙湖创始人吴亚军与前夫蔡奎的分开，则显得聪明许多。

吴亚军与蔡奎一同创办了龙湖，虽然吴亚军为话事者，但蔡奎也起了不小作用，起步之初与中建科合作等事项，均出自他手。

早在2009年龙湖地产上市以前，蔡奎已离任龙湖地产原职位，也因此，蔡奎离婚后仅拥有股份所有权，但无使用权。

2012年，吴亚军被曝与其丈夫蔡奎分道扬镳。龙湖也回应称，自上市时起，二者的股权一直分属两个信托持有，此次股权变动不会引发违约问题。

吴亚军的未雨绸缪，给两人的“散伙”结局留下了一份体面。

利益殊途

一幕幕合伙、散伙的情节在地产圈不断上演。只是，鲜少有人能做到“聚是一团火，散是满天星”的圆满结局，最终面临的往往是控制权之争、企业陷入危机等种种困境。

诸如万通六君子的“散伙”，最后能成为一则美谈，属实少见。

冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、王启富和刘军，这六位在商界赫赫有名的大佬，当时散伙，亦是利益冲突不断。

冯仑曾在《野蛮生长》中提到，万通六兄弟为“梁山模式”：“座有序、利无别””，股权利润完全平分，如同梁山泊好汉在海南聚义，是水浒的现代翻版。

1994年，万通六君子齐聚广西西山开会，但对于钱往哪里投，无法达成共识。一年后，六人宣布“散伙”，按各人原来所分管的业务进行分配。

王石第一次跟冯仑见面时，就预言六兄弟早晚要碰到利益冲突。仅靠兄弟情义，终究无法维系合作。

他们“散伙”之后，各自闯出了新的天地。冯仑坚守万通地产，潘石屹成立了SOHO中国，易小迪创立阳光100，王功权成为了知名的风险投资家，王启富则成为体育赛事创始人。

他们的创业故事，如今仍为一段传奇。

只是在当前行业环境之下，曾经的商界大鳄也难以避免陷入困境。潘石屹出售SOHO中国的动作已经不少，而阳光100也早已债务违约。

相较之下，港资地产商更具韧性。更早之前，港资地产商人郭得胜、李兆基的“散伙”，则成就了新鸿基、恒基兆业两家企业的繁华。

上世纪六十年代，郭得胜与冯景禧、李兆基三人各投资100万港元合创新鸿基实业有限公司，大举进军地产市场。凭借着前瞻性目光，这一公司得到快速发展。

直到70年代，三人才分道扬镳，各自发展。1972年，冯景禧成立了“新鸿基证券有限公司”，李兆基则成立了恒基兆业地产公司。

与此同时，郭得胜成立新鸿基地产发展有限公司，并推向资本市场。

正好赶上香港房地产高速发展时期，新鸿基、恒基兆业也成为龙头港企。

此后，也进军内地市场，圈下了不少土地，资金实力雄厚。

如今内房企大多遭受着流动性危机的影响，但诸如新鸿基、恒基兆业这样的港企，凭借着“慢周转、低杠杆”模式，依然保持一定的盈利规模。

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