出乎预料！深圳终于对二手房参考价“下手”了

华夏时报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

深圳楼市 梁宝欣/摄

(相关资料图)

4月20日，市场消息称，深圳二手房参考价不调整，不过银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，并于即日起执行。

同日下午，深圳房产中介黄薇（化名）也向《华夏时报》记者表示：“上述消息是确定了的，基本上官方是不会出相关消息。后期基本上还跟之前一样按成交价来做贷款，对深圳楼市来讲是一种利好。”

对此，记者致电深圳12345核实消息，相关工作人员回复称：“目前是没有看到相关的政策出台，也有可能是出了政策，但因为我们平台的资料库存在一个更新的滞后性，建议查询政府的官网看是否有相应的文件出台。”

记者于4月20日浏览深圳住建局官网时，并没有看到相应的公告。不过，据证券时报4月20日报道称，记者向银行内部人员求证，深圳一农业银行工作人员表示：确认了，但还没看到正式文件。

深圳二手房参考价还没取消

4月21日，记者注意到，深圳部分房产中介如乐有家、链家、贝壳等的APP上，房源价格仍只显示“参考价”。

截图自乐有家APP

对此，乐有家房产中介张强（化名）于4月21日向记者表示：“昨天晚上的时候显示了挂牌价格，10点左右关闭了。通知是说今天显示，系统在维护，具体还是要看上级的沟通和决议。”另外，张强还强调，深圳二手房参考价没有取消，仍然存在，只是批贷款可以按照实际情况去浮动。

按照市场消息的说法，深圳二手房参考价不调整，不过银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

4月20日，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向记者表示：“深圳可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格像参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的。”

在李宇嘉看来，现在深圳面临着骑虎难下的局面，如果参考价往上调整，就意味着刺激楼市，触碰了房住不炒，这是深圳没有办法承受的；如果往下调整，就坐实了房价下跌的事实，就会导致市场预期房价会进一步下跌，从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌，这也是深圳没有办法承受的。

二手房参考价的调整出乎市场预料

李宇嘉说：“从此次调整的传闻来看，（力度）低于市场预期。市场普遍预期取消或上调二手房参考价。正式发布的思路来看，就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心，彰显了政策保持定力，不会在意短期市场的波动。而且，二手房定向去杠杆的信号还是比较明确的，短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升。从长期来看，还是希望二手房回到合理的价格水平上，与相应的杠杆水平匹配，这是稳定二手房市场的长效之举。”

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价发布机制，3595个小区被纳入。彼时，官方指出，建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。

由于参考价与银行贷款挂钩，深圳二手市场受影响成交大幅下滑。乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，全年成交量仅2万套出头，创近20年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。政策影响下，投资需求大幅减少，但市场低迷，悲观情绪传导至刚需，刚需观望情绪加重，合理需求被压制。

图源：乐有家研究中心

同时，国家统计局数据显示，深圳实施二手房指导价后，二手住宅销售价格环比指数逐渐下跌，并于2021年5月进入负增长时代，除个别月份外，深圳二手住宅价格指数环比已长达两年的负增长，价格指数同比同样进入持续下滑态势，并于2022年1月由正转负，此后延续负增长态势。

图源：乐有家研究中心

另外，从近期成交数据来看，乐有家研究中心指出，2023年3月，深圳二手住宅成交创新高，过户量3949套，网签量5000套左右，成交量回到2021年5月之前，逐步逼近2021年“2.8新政”时的水平，市场持续复苏。不过，从2023年一季度深圳成交热点盘来看，主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本均以低于或接近参考价（成交价与参考价偏差10%以内）成交。

值得注意的是，自2021年深圳实施二手房参考价政策以来，市场上多次传出二手房参考价将调整的消息。今年2月，就有媒体报道称，深圳住建局工作人员表示，“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”

李宇嘉也提及，今年年初，住建局回应，根据市场形势已经做了调整的方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也没有定。后来在更高管理层要求“保持定力”的情况下，调整参考价的方案也就没有办法通过了。

“二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了。这是（因为）深圳二手房缺乏供应的弹性，市场炒作愈演愈烈，并演化为抱团涨价、坐地起价、暴力拉升等非理性预期到极致的情况下，没有办法的办法，其他城市都不存在类似深圳这样的情况。”李宇嘉说道。

据了解，国内有14个城市曾推出了二手房参考价，如深圳、上海、广州、东莞、宁波、西安。其中，深圳是首个出台该类型政策的城市。不过，目前仅深圳一个城市仍在执行该政策，其他跟随深圳出台二手房参考价政策的城市，早已因楼市下行等因素悄悄放开。

早在2022年5月底，就有广州房产中介就向《华夏时报》记者透露，“广州现在二手房交易是参考银行评估价的，指导价现在没那么重要了。”

“当这个参考价一下向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着‘开弓没有回头箭’，没有办法退出，这在参考价出台之时就已经注定了。国内有14个城市推出了二手房参考价，但只有深圳做得这么明确，而上海和北京尽管也有参考价，但要么在下面（不公布），要么公布了但银行不参考，这样上海、广州这两个城市就有回旋余地。”李宇嘉说道。

本期编辑：方凤娇

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