锦和商管2026年半年报：以价换量带动出租率回升，扣非净利转正，项目组合主动收缩聚焦高效益

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指标2025年6月末2025年9月末2025年末2026年3月末2026年6月末在管项目数（个）6968676464在管面积（万㎡）约135约134约132约129约128

分模式看，2025年末至2026年中，承租运营项目由38个（约77万㎡）降至36个（约76万㎡），受托/合作运营项目由27个（约45万㎡）降至26个（约42万㎡），参股运营维持2个（约10万㎡）。分地域看，上海项目由57个降至54个，北京、杭州、南京、青岛维持6个、2个、1个、1个。项目组合收缩集中于上海承租运营板块，与"聚焦高效益项目"的表述一致。

指标2025年上半年2026年上半年同比变动2025年全年营业收入49,072.63万元45,422.90万元-7.44%94,661.67万元（-6.09%）归母净利润7,545.24万元2,285.26万元-69.71%-11,885.97万元（-905.66%）扣非净利润113.02万元242.86万元+114.89%-21,760.21万元经营活动现金流净额31,763.03万元26,953.90万元-15.14%64,542.60万元（-11.38%）

归母净利润同比大幅下降的主因并非当期经营恶化，而是基数效应：2024年末公司与同昌盛业交易对手方就业绩承诺签署补充协议，对2021年收购同昌盛业股权转让对价进行调整，相关公允价值变动收益增厚了2025年上半年基数，2026年同期无此类事项。剔除该因素后，扣非净利润242.86万元，同比上升114.89%，管理层将其归因于以价换量策略下出租率上升带动"整体经营业绩略有改善"。

2025年年报的经营质量变化值得关注：全年扣非净利润-21,760.21万元，第四季度单季扣非净利润-217,778,202.95元，为全年亏损最重季度；亏损主因除租金单价下行导致毛利率下滑外，还包括对存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备、以预期信用损失为基础计提信用减值准备。2026年上半年未见新增大额减值计提，扣非利润得以转正。

收入端压力延续。2026年上半年营业收入45,422.90万元，同比下降7.44%，管理层解释为"租户端需求不振"叠加"部分项目到期不续"；营业成本33,432.75万元，同比下降11.21%。2025年年报分地区数据显示，上海收入76,865.80万元（-7.58%）、杭州5,692.34万元（-5.89%）、南京203.01万元（-2.36%）、北京11,900.51万元（+4.63%），整体毛利率24.04%，同比减少1.78个百分点；北京地区毛利率为-19.70%，管理层称系全面接手新荟园壹经营管理后以价换量带动年末出租率明显提升，但锦荟园、朝阳里两园区成本支出相对刚性所致。2026年上半年北京新荟园壹净利润-9,553,975.12元，较2025年全年-58,514,360.29元的亏损规模明显收窄。

现金流与应收端出现边际变化。2026年上半年经营活动现金流净额26,953.90万元，同比下降15.14%，管理层归因于收入下降及"部分存量合作运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长"，并表示已对部分款项采取诉讼手段。期末应收账款账面余额2.40亿元，坏账准备1,511.86万元，本期计提增加419.84万元；前五名应收账款及合同资产合计1.45亿元，占比60.65%。2025年年报中应收账款余额1.91亿元，同比上升45.34%，同样指向受托运营项目回款周期拉长。此外，2026年上半年非经常性损益合计2,042.40万元，其中越界创意园房屋拆除补偿款2,502.58万元（上半年计入营业外收入26,868,379.54元）；2026年7月，公司经法院调解与广电浦东达成协议，后者将于2027年2月5日前支付2025年度补偿款56,423,597.05元。投资收益合计1.20亿元，其中成本法核算的长期股权投资收益1.16亿元，为利润的主要来源之一。

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