热点评！地产股，午后爆发！上海重大发布

调整后，上海首套房商贷最低首付比例统一为15%；二套房有所差异，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

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8月20日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

【资料图】

为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确：

对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受证券时报记者采访时表示，《通知》进一步体现对居民刚性和改善性住房需求的支持，对巩固市场稳中向好态势具有积极作用。对于购买外环以外区域的二套住房，首付比例降至15%。此举明显降低改善型需求的入市门槛，尤其有利于促进外环以外新城区的大户型、高品质项目销售，同时助力职住平衡和人口合理分布。

围绕住房公积金，《通知》明确：

在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房。

支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”。购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

“公积金支付首付范围扩大。此前限于购买新建期房，现扩展至现房项目，使更多购房者可提取公积金用于首付，切实降低首付成本，增强购房能力。”严跃进在接受证券时报记者采访时表示，公积金提取频次与额度放宽，由原先“五年内仅可提取一次”调整为“每个自然年可提取一次”，显著降低提取门槛，便于购房者更灵活使用公积金支付购房款，减轻购房前期资金压力。

《通知》还出台阶段性购房补贴政策：

自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

同一时间段，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

严跃进对记者表示，对于将市中心二手房出售后，到外环以外购置新房的家庭，给予最高8万元补贴。这一安排既落实“以旧换新”导向，又推动核心城区老旧小户型房源释放，引导居民迁往外环以外改善居住品质，促进人口分布更均衡，市场结构更优化。

围绕收购二手住房用作保障性租赁住房，《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

在推行房票安置上，《通知》明确，进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

严跃进认为，房票制度在上海各区域实施效果良好，有效满足安置需求并带动新房去化；同时，收购二手房用作保障性租赁住房，既丰富了保租房产品结构，也盘活了存量房源，形成增量与存量市场的良性互动。

“总体上看，本轮政策精准度较高，兼顾多样化需求与区域统筹引导，对市场向好发展具有积极作用，更本质上是为居民家庭释放多样化、高品质住房需求，并推动存量与增量市场统筹协调，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。”严跃进表示。

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